НЕДВИЖИМОСТЬ ЧЕЛЯБИНСК. ОСТОРОЖНО: РИСКИ!

Покупатель при всей осмотрительности может потерпеть значительные убытки в результате покупки имущества по оспоримой или ничтожной сделке. Совершению сделки должна предшествовать большая работа по проверке ее «чистоты», которая включает в себя получение максимальной информации как о самих объектах купли-продажи, так и о продавце. В отношении объектов основной целью проверки является выяснение действительного наличия права собственности у продавца, оснований возникновения права (приватизация, купля-продажа, внесение в уставный капитал и т.п.), отсутствие обременений (например, ипотеки), ареста, судебных притязаний со стороны третьих лиц. Что касается продавца, которым, как правило, выступает юридическое лицо, то здесь может скрываться огромное количество «подводных камней», обстоятельств, прямо или косвенно влияющих на законность и действительность сделки. Прежде всего, юридическое лицо выступает в гражданских отношениях через свои органы. Как правило, речь идет о единоличном исполнительном органе – директоре (генеральном директоре, президенте). Здесь особое внимание следует обратить на полномочия лица, подписывающего договор, порядок его избрания (назначения), срок полномочий. Особую опасность, на наш взгляд, представляют сделки, совершаемые акционерными обществами. В практике компании был случай приобретения клиентами производственного комплекса у акционерного общества, в котором на поверку оказалось два генеральных директора, два противоположных реестра акционеров, один из которых велся специализированным регистратором, другой – самим эмитентом в лице «альтернативного директора». Существовали два решения общих собраний акционеров, принятых разными акционерами, на каждом из которых был избран исполнительный орган. И каждый директор совершал сделки по отчуждению имущества общества, иногда одного и того же, одновременно разным покупателям, причем сделки регистрировались государственной службой. В открытых акционерных обществах акции продаются свободно, и если обще-ство недобросовестно ведет реестр акционеров, то могут возникнуть трудности в определении законности собрания, на котором принято решение о назначении директора.
Покупателю следует знать, что наличия протокола о назначении директора и выписки из единого реестра юридических лиц, в который внесена запись об исполнительном органе, недостаточно, чтобы убедиться в полномочиях лица, подписывающего договор. Выписка из реестра не является доказательством для государственной службы регистрации сделок с недвижимостью, а протокол об избрании лица директором может быть обжалован в суде. Обжалование в суде протоколов о назначении директора – очень распространенный способ ведения «корпоративных войн». Классическая схема: сделка заключается директором, который избран собранием акционеров, а затем от имени акционеров в суд подаются иски о признании недействительным решения об избрании, параллельно предъявляются иски о признании недействительной сделки купли-продажи, заявления об аресте предмета сделки до разрешения спора в суде. В результате складывается такая ситуация, когда приобретатель владеет имуществом, которое он не может эффективно использовать, продать, сдать в аренду, несет убытки, а судебное разбирательство может длиться годами. Причем правила о так называемом «добросовестном прио-бретателе» не являются панацеей против мошенничества, так как они не применяются, если сделка имеет иные правовые пороки, чем продажа лицом, не являющимся собственником. Приведенный пример – не единственный, существует множество нюансов, которые необходимо учитывать. В данной ситуации мы советуем в каждом случае приобретения имущества или имущественных комплексов проводить серьезную проверку с привлечением специалистов в области корпоративного права, недвижимости, аудита. Пристальное внимание следует уделять следующим вопросам: количество акционеров в обществе, реестр акционеров (кем ведется – реги-стратором или самим эмитентом), полномочия директора на совершение сделок, одобрена ли сделка советом директоров или общим собранием акционеров, если такое одобрение необходимо в силу закона или устава общества. Нежелание продавца предоставлять данную информацию является тревожным признаком. Экономя на правовом аудите, инвестор рискует потерять как саму собственность, так и понести значительные убытки в виде судебных издержек.



ООО Юридическая Компания «Консультант»
454092 г. Челябинск,
ул. К. Либкнехта, 2, офис 218, 216-а
Тел.: (351) 267-29-07, 267-29-79

По материалам журнала Бизнесмен - www.businessman.su

Вы можете оставить свой комментарий к статье, заполнив форму.

Ваше имя *

E-mail

Комментарий *

Решите пример