Инфраструктура загородной недвижимости Челябинска последние пять лет находится в стадии бурного развития. По оценкам экспертного совета журнала «Бизнесмен», по итогам прошлого года объем первичного рынка загородного жилья вырос на 30%. Игроки рынка отмечают планомерное смещение инвестиционного интереса в сфере недвижимости в сторону пригородного и загородного малоэтажного строительства.

Спрос на «домик в деревне»
Рост сегмента загородной недвижимости наблюдается не только в Челябинске, но и в других российских городах. Во многом эта тенденция обусловлена спросом на индивидуальное строительство. Так, согласно данным опроса фонда «Общественное мнение», порядка 58% россиян считают идеальным жильем не квартиру в высотке, а частный дом. Эксперты отмечают, что россияне постепенно переходят на европейские стандарты в понимании комфорта проживания: все больше людей предпочитают работать в мегаполисе, а жить за городом.
К числу факторов роста рынка малоэтажных загородных и пригородных комплексов относят также повышение благосостояния населения и развитие системы жилищного кредитования. Высокий уровень комфорта жизни становится все более доступным для челябинцев: сегодня цены на загородную недвижимость практически сравнялись с ценами на аналогичное по площади жилье в черте города. Все это позволяет говорить о том, что именно загородная недвижимость станет в ближайшее время приоритетом не только для состоятельных людей, но и для среднего класса.
По данным Челябинскстата, в 2007 году в нашей области было введено в эксплуатацию свыше 1,6 млн квадратных метров жилья, что на 35% превышает показатель предыдущего года, из них 688,7 тысячи квадратных метров (41,3% от общей доли) построено индивидуальными застройщиками. Помимо этого малоэтажную застройку ведут ряд строительных компаний, выполняющих как отдельные заказы на возведение индивидуального жилья, так и осуществляющих комплексную застройку: сегодня на разных стадиях реализации находятся порядка 15 проектов централизованных загородных поселков.
В то же время, несмотря на активный рост, рынок загородного малоэтажного строительства в Челябинской области еще не сформировался. По мнению президента Ассоциации предприятий строительной отрасли Челябинска Владимира Бурлакова, этот сегмент рынка находится на ранней стадии развития: наблюдается существенное отставание по темпам и объемам сдачи квадратных метров загородного и пригородного жилья в отличие от крупных городов РФ – Москвы, Санкт-Петербурга, Тюмени, Екатеринбурга и других. В частности, в окрестностях Екатеринбурга насчитывается порядка 25 коттеджных поселков и еще около 50 находятся на стадиях проектирования и строительства. Но эти поселки, в основном, строились хаотично, централизованные игроки на рынке загородной недвижимости появились всего пару лет назад.

Мегапроекты Челябинска
Учитывая опыт других регионов, сегодня челябинские девелоперы делают ставку на системное проектирование загородных и пригородных коттеджных поселков в едином архитектурном стиле, с развитой инженерной и социальной инфраструктурой. Застройщики стремятся создать все необходимые условия для круглогодичного проживания за городом: проекты предусматривают возведение школ, детских садов, магазинов, спортивно-развлекательных заведений и других объектов. В новых поселках наметилась тенденция к появлению собственных управляющих компаний, которые занимаются решением жилищно-коммунальных вопросов. В этом плане показательны примеры закрытого коттеджного поселка «Сказанцево» и клубного поселка таун-хаусов «Премьера».
У некоторых местных строительных компаний, работающих на рынке загородного жилья, появляются интересные проекты, которые превосходят по масштабу проекты коллег из соседних городов. К примеру, строящийся поселок с рабочим названием «Петровский-2» будет рассчитан на проживание 1,5 тысяч семей в индивидуальных домах и таун-хаусах, тогда как в соседнем Екатеринбурге загородные поселки строятся всего на 100–200 домов. Примечательно, что это будет первый мегапоселок эконом-класса, расположенный в пригороде Челябинска, в экологически чистом районе, стоимость индивидуальных домов составит от 22 тысяч рублей за квадратный метр (для сравнения: цена квадратного метра в центре Челябинска сегодня – 40–45 тысяч рублей). Планируется, что такое жилье будет действительно отвечать параметрам приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Срок реализации проекта – 2007–2010 годы.
На сегодняшний день самые крупные проекты бизнес-класса в окрестностях Челябинска реализуют ГК «Азия» (город-парк «Сапфир Урала», общая площадь – 235 га) и «Технополис» (жилой комплекс «Солнечная долина», общая площадь – 176 га).
Плановая емкость города-парка «Сапфир Урала» – 650 домовладений, население – до трех тысяч человек. «Сапфир Урала» будет состоять из четырех кварталов, сгруппированных в единое пространство города в границах озер Хохловатое, Оренбург и Грязное. Концепция застройки городка (таун-хаусы и односемейные виллы) разработана итальянскими архитекторами, а адаптацию проектов с учетом уральского ландшафта и климата производил «Массив-Гражданпроект». Срок реализации всего проекта – 2007–2012 годы, первой очереди (2 квартал) – 2008–2010 годы.
Город-спутник Челябинска «Солнечная долина» начнут строить в Сосновском районе летом 2008 года. Общая площадь жилищной застройки (коттеджи, таун-хаусы, малоэтажные дома) составит около трех млн квадратных метров, проект планируется завершить в течение 16 лет и до 2024 года построить город с численностью населения 116 тысяч человек.
Более подробная информация о проектах загородных поселков, расположенных в окрестностях Челябинска, представлена в таблице «Топ-10».

Сколько стоит дом построить?
Все предложения в возводимых загородных малоэтажных поселках можно разделить на три категории: малоэтажные многоквартирные дома (высота три – пять этажей), индивидуальные коттеджи и таун-хаусы (предполагают проживание нескольких семей в отдельных коттеджных секциях в рамках одного здания, для каждой жилой единицы таун-хаусов обязателен отдельный вход и индивидуальный приусадебный участок).
На рынке загородного жилья Челябинска есть как поселки, в которых расположены дома только одного вида (например, клубный поселок таун-хаусов «Премьера», дачный поселок индивидуальных коттеджей «Солнечный дождь»), так и многофункциональные поселки, концепция которых объединяет в себе строительство малоэтажных многоквартирных домов, коттеджей и таун-хаусов (поселок «Сказанцево», жилой комплекс «Солнечная долина» и другие). Разнообразные по типу жилья предложения в рамках одного комплекса, как правило, характерны для масштабных проектов, реализуемых на большой территории: застройщик желает максимально расширить охват целевой аудитории, при этом старается не допустить переизбытка предложения по какой-либо из ее групп. Еще одно преимущество этого подхода заключается в отсутствии архитектурного однообразия строений поселка.
Комплексные застройщики, как правило, предлагают потребителям жилья несколько готовых проектов домов на выбор, но зачастую выбор ограничен двумя – тремя проектами, максимум – 12 проектов. Особенно типизированы поселки таун-хаусов: заказчик может выбрать лишь цвет фасада. С одной стороны, дома, выполненные в едином архитектурном стиле, смотрятся органично. Но, с другой стороны, человек, переезжая за город, воспринимает свое жилье как выражение индивидуальности и не хочет жить в одинаковых, как на подбор, домиках. Поэтому некоторые девелоперы учитывают индивидуальные пожелания заказчиков, но при условии, что эти пожелания не нарушают общую концепцию проекта поселка.
По данным Ассоциации предприятий строительной отрасли Челябинска, сегодня наибольшим спросом пользуются коттеджи бизнес-класса и индивидуальные дома эконом-класса. Рынок таун-хаусов в нашей области занимает примерно 10–20% от общей потребности в малоэтажном строительстве. Это объясняется тем, что таун-хаусы – достаточно новый вид жилья, который еще не успел найти массового потребителя. Переезжая в пригород, большинство людей все-таки хотят жить в индивидуальном доме, а не с соседями. В то же время рынок таун-хаусов активно развивается и в скором времени, по прогнозам экспертов, займет свою нишу: низкая стоимость такого жилья в сочетании с комфортом проживания привлечет потребителей из среднего класса, которые хотят улучшить свои жилищные условия.
Рынок загородного жилья можно классифицировать также по ценовым сегментам: эконом-класс – средняя стоимость дома до три млн рублей, бизнес-класс – три – девять млн рублей, элитное жилье – свыше девять млн рублей.
На сегодняшний день на челябинском рынке загородной недвижимости представлено в основном жилье бизнес-класса (70% от общей доли рынка). Эксперты отмечают, что элитных поселков в окрестностях Челябинска вообще нет. Даже в известном поселке «Тарасовка», где проживает состоятельная часть челябинцев, коттеджи строились хаотично, в результате сегодня жители поселка испытывают неудобства из-за отсутствия развитой инфраструктуры: существуют проблемы по вывозу мусора, чистки дорог и прочему. К тому же в поселке до сих пор есть недостроенные здания. Наиболее приближенными к границе премиум-класса станут строящиеся поселки – город-парк «Сапфир Урала», клубный поселок «Соколиная гора» и загородный комплекс «Видово» (победитель конкурса «Поселок года–2007» в номинации «Регионы России»).
В пригороде Челябинска слабо представлен и эконом-класс. Хотя именно это жилье, по нашим оценкам, сегодня является наиболее востребованным у потребителей. К сегменту эконом-класса можно отнести только строящийся поселок «Петровский-2».

Комфорт как стандарт
Приоритеты в сознании челябинцев смещаются в сторону такого жилья, которое совмещало бы в себе квартиру и дачу одновременно. При этом важным критерием выбора является местоположение коттеджного поселка. Наибольшим спросом у местных потребителей пользуются строения, расположенные в спокойных, экологически чистых районах, в радиусе 10–20 км от Челябинска. Самые благоприятные направления для застройки с точки зрения экологии – восток и юго-восток Челябинской области. Особое внимание обращается на состояние подъездных путей, общую транспортную доступность и время, затрачиваемое на дорогу до работы. Эти условия важны для тех, кто выбирает коттеджный поселок в качестве постоянного места жительства. Те, кто покупают коттедж для сезонного проживания, отдают предпочтение поселкам, расположенным на расстоянии 30–40 км от города и даже дальше: длинная дорога компенсируется живописной природой и чистым воздухом. В качестве самых перспективных мест считаются курортные зоны с лесными участками и естественными водоемами (озера Увильды, Тургояк, Еловое, горные курорты – Златоуст, Сатка и другие).
Еще один критерий – наличие необходимых коммуникаций и развитой инфраструктуры. Большое значение имеет архитектурный облик здания и планировка комнат. Безусловным преимуществом является наличие сауны, бассейна, а также гаража на несколько автомобилей. Увеличивает ликвидность дома и наличие приусадебного участка. Основная часть покупательского спроса приходится на земельные участки размером от 10 до 40 соток, при этом большая часть предпочитает участки до 20 соток.
Один из мотивов покупателей загородных и пригородных домов – низкая плотность застройки, а значит, независимость от соседей (плотность населения в коттеджном поселке, как правило, не превышает 100 чел./га, тогда как в наиболее распространенной многоэтажной застройке плотность населения – более 500 чел./га).
По данным компании LCMC, наиболее востребованы в челябинском пригороде коттеджи площадью 200–250 кв. м. Несколько меньшим и примерно одинаковым спросом пользуются коттеджи площадью 150–200 кв. м и 250–300 кв. м. Наименьший интерес челябинцы проявляют к большим коттеджам (свыше 500 кв. м), что объясняется высокой стоимостью и эксклюзивностью покупки такого объекта.
Оптимальным вариантом малоэтажной застройки являются поселки закрытого (клубного) типа, предполагающие более или менее однородный социальный состав жильцов по уровню доходов.

Борьба технологий
Еще один достаточно распространенный способ классификации жилья основывается на качестве материалов, из которых сооружен дом. Примером может служить австрийская технология VELOX. Плиты несъемной опалубки изготовлены из натуральных материалов: щепы (90% объема) и цемента. Конструктивная композиция дерева и камня приобрела великолепный синтез лучших их свойств. В этих плитах древесина обрела прочность и долговеч-ность камня. Дома VELOX не горят, не гниют, не подвержены процессам старения. Структура материала несъемной опалубки обеспечивает хороший паро-воздушный обмен, стены «дышат» и в каменный домах VELOX создается комфорт-ный микроклимат деревянного дома.
Наибольшей популярностью у потребителей загородного жилья пользуются дома из кирпича и дерева. Такой выбор объясняется тем, что это самые прочные, долговечные и экологически чистые материалы. Загородные дома из кирпича предлагают «Квартал», ПСО «Дом», «СК Крафт» и другие компании.
По нашим оценкам, сегодня самые популярные и самые дорогие технологии строительства загородного жилья сосредоточены в сегменте деревянного домостроения. Дома из клееного бруса и из оцилиндрованных бревен строят компании СК «Атриум», НПО «Каскад-ТМ», «Санхоум», «Челябинский завод деревянного домостроения», «Экосоюз», «Экодом» и другие. По прогнозам, рынок деревянного домостроения Челябинска в течение этого года должен вырасти более чем на 30%.
В последнее время увеличивается сегмент малоэтажного жилья, построенного каркасным, каркаснопанельным и каркасносборным способом. Данные технологии позволяют возводить как большие коттеджи, так и недорогие загородные дома, превосходящие по качественным характеристикам и не уступающие по внешнему виду кирпичным домам. Основные преимущества этих материалов – низкая стоимость, облегченность конструкций и мобильность. Основа каркасного дома – деревянный или металлический каркас. Конструкция собирается сначала в цехе завода, а затем на месте. Достаточно быстрая технология: при готовом фундаменте силами одной небольшой бригады можно смонтировать коробку дома всего за две недели. Каркасными технологиями занимаются «Санлюкс», «Универсальные технологии», «Санхоум», корпорация строительных компаний «Нагель», «Легионер» и другие.
Кроме того, существуют компании, которые специализируются на монолитном малоэтажном строительстве с несъемной пенополистирольной опалубкой («Артель-С», «Строительные технологии XXI века» и другие).
По оценкам экспертного совета журнала «Бизнесмен», потенциал рынка загородной недвижимости в Челябинской области очень высок. В ближайшее время конкуренция будет только ужесточаться. Игроки рынка продолжат курс на расширение географии застройки пригорода Челябинска, займутся строительством новых мегапроектов и укрупнением уже существующих поселков, продолжится работа по созданию комфортных условий для круглогодичного проживания за городом. Залогом ликвидности объектов, выводимых на рынок, будет удачное попадание в формат, цену предложения и набор объектов инфраструктуры.

Эксперт
Владимир СУЧИЛОВ,
вице-президент Ассоциации предприятий строительной отрасли города Челябинск, директор НП ПСО «Главк»
Бум на рынке загородной недвижимости наблюдается на протяжении последних пяти лет, но если раньше практиковалось преимущественно хаотичное индивидуальное строительство, то сейчас наблюдается тенденция комплексного подхода к проектированию поселков. В настоящее время в пригороде Челябинска на разных стадиях реализации находится 15 проектов поселков, из них порядка 80% – осуществляются централизованно. Девелоперы стали подходить к строительству поселков более квалифицированно и организованно, учитывая при этом потребности населения. В новых поселках появляются собственные управляющие компании, которые решают коммунальные и бытовые вопросы. Развивается инженерная и социальная инфраструктура поселков.
На сегодняшний день нет точных статистических данных по емкости рынка загородного малоэтажного строительства – этот сегмент рынка еще не сформировался, поэтому его трудно оценить. Очевидно, что рост будет продолжаться и дальше: в ближайшее время еще ряд компаний планируют выйти с интересными проектами загородных поселков.
Хотя малоэтажное строительство является приоритетным направлением национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», реальной поддержки от власти строительные компании практически не ощущают, банковская система сегодня не готова кредитовать строительство малоэтажных объектов, поскольку это дело новое, а все новое в нашей стране, к сожалению, внедряется очень тяжело.

Эксперт
Мария Шилова,
директор ООО «Строительство. Реконструкция. Согласование»
В основном люди предпочитают вести строительство загородных и пригородных домов самостоятельно — услуги профессионалов обходятся значительно дороже. Так, к примеру себестоимость таун-хауса в поселке «Северные Шершни» составляет порядка 6 млн рублей, а компания «Артель-С» реализует их по цене 15 млн разница в цене больше чем в два раза. На эти деньги можно приобрести земельный участок гораздо большей площади и построить дом по собственному проекту самостоятельно, либо при участии строительной бригады, уложившись в ту же сумму; еще и на евроремонт останется. В то же время не всегда строительные работы выполняются качественно. В результате при эксплуатации дома люди сталкиваются с множеством проблем: потеря несущих способностей фундамента, трещины по стенам, протекание труб и др. Чтобы избежать этих казусов, лучше обращаться к крупным строительным компаниям, которые уже давно работают на рынке и за это время хорошо себя зарекомендовали.
Некоторым тормозом в развитии строительной отрасли является нехватка стройматериалов, которые к концу года, по прогнозам, значительно вырастут в цене, что, безусловно, отразится на стоимости жилья. Все мы знаем, что активно ведется строительство города Сочи к предстоящему проведению Олимпиады, поэтому весь цемент, щебень и песок везется туда, остальным городам строительные материалы достаются по остаточному принципу. Автоматически цена поднимается: сейчас цемент стоит около 4 тысяч рублей за тонну, а к концу года ожидается рост до 10 тысяч рублей за тонну. Цена на щебень, пе-сок и арматуру также увеличится.

Эксперт
Инна ЭЙФЕРТ,
директор ООО «Компания «Восток»
Один из факторов развития загородного домостроения – дефицит свободной земли в черте города: застройщики сталкиваются с проблемами завышенной стоимости земельных участков, несправедливым проведением аукционов, в ре-зультате которых право на строительство крупных жилых объектов в городе получают лишь некоторые компании, строящие в основном панельные дома. Такие условия, а также очень дорогое подведение коммуникаций поднимают стоимость одного квадратного метра жилья в городе в разы. В виду этого застройщикам стало выгодно осваивать загородные просторы: этот сегмент рынка пока ненасыщен, а спрос на загородную недвижимость ежегодно растет. Кроме того, экологическая ситуация в городе становится всё хуже, а людям хочется дышать чистым воздухом. Но и здесь есть определенные трудности.
Основная проблема, с которой сталкиваются риэлторы, состоит в неграмот-ности граждан. Для того чтобы продать землю или дом не достаточно иметь только «зелёнку», нужно получить технический паспорт, провести межевание, получить новый кадастровый план, иметь правоустанавливающий документ на землю, узаконить самовольное строение, если это необходимо. И это ещё не главное. Наличие коммуникации в посёлке поднимает стоимость земель, но отсутствие коммуникаций на продаваемом объекте наоборот – понижает. Есть много нюансов, с которыми сталкиваются продавец и покупатель. В таких случаях всегда необходимо консультироваться со специалистами.
Мне кажется, что стоит обратить особое внимание на качество возводимых жилых объектов. На сегодняшний день в Челябинской области нет ни одного загородного поселка, построенного в соответствии с международными стандар-тами комфорта. Хотя сейчас есть проекты централизованных поселков, но они предполагают время на полную реализацию. Когда первые жильцы заселяются, в поселках даже коммуникации ещё не проведены, школы, детские сады, магазины и другая инфраструктура остаётся на плане, потребуется еще ни один год на их строительство, а люди хотят уже сейчас комфортные условия проживания.

Топ-10: Коттеджных поселков

По материалам журнала Бизнесмен - www.businessman.su

Вы можете оставить свой комментарий к статье, заполнив форму.

Ваше имя *

E-mail

Комментарий *

Решите пример