Впервые за всю историю проведения премии «Commercial Real Estate Federal Awards 2008» сразу три награды из девяти получили девелоперы из Челябинска: три «Золотых кирпичика» станут для них фундаментом для возведения прочного бизнеса в сфере коммерческой недвижимости международного уровня.

В этом году в Деловом Саммите «CRE Russian Regions Summit 2008» приняли участие более 450 топ-менеджеров рынка коммерческой недвижимости России, помимо бизнес-элиты присутствовали представители региональных администраций, главы городов и первые лица ведущих зарубежных компаний, что еще раз подтверждает значимость этого события в деловых кругах не только нашей страны, но и за ее пределами. Лауреатами премии ежегодно становятся лучшие в своей категории объекты, отвечающие современным требованиям девелопмента коммерческой недвижимости. Победа в данном конкурсе оценивается профессиональным сообществом как важное достижение, которое способствует продвижению имиджа компании на российском и международном уровне.

Обладателями наивысшей оценки экспертного жюри – «Золотых кирпичей» – на этот раз стали челябинские комплексы: бизнес-отель «ПаркСити» (УК «Парк-Сити») в номинации «гостиничная недвижимость», ТРК «Горки» («Панфилов Подкова и партнеры») в номинации «средний торговый центр» и ТК «Радуга» (ООО «Центр-М») в номинации «малый торговый центр». Презентация проекта ТРК «Горки» настолько поразила членов жюри своей креативностью, что специально для этого номинанта была учреждена дополнительная награда – диплом «За лучшую архитектуру в сфере торговой недвижимости».

– Привезенные награды с конкурса подтвердили высокий уровень развития коммерческой недвижимости в нашем городе, – комментирует итоги Саммита Сергей ЕРЕМЕЕВ, генеральный директор агентства недвижимости «Э.Р.А.». – Вместе с тем рынок коммерческой недвижимости в Челябинске пока достаточно закрытый: на сегодняшний день в нашем городе не представлено ни одного международного и федерального игрока, очень мало профессиональных торговых площадей. Рынок еще далек от насыщения. Но, я уверен, что эта победа на конкурсе станет мощным импульсом для привлечения инвесторов в наш регион. А современные тенденции рынка коммерческой недвижимости будут только способствовать этому процессу.

Так, если еще несколько лет тому назад интересы девелоперов и специалистов концентрировались преимущественно вокруг ситуации на рынках столичных городов, то сейчас на равных с Москвой и Санкт-Петербургом по привлекательности выступают не только региональные и областные центры – города-миллионники, но и города с численностью населения от полумиллиона человек.

– Пока что инвесторы лишь присматриваются к местному рынку коммерческой недвижимости, оценивают риски входа в этот сегмент рынка, но вскоре простой интерес перерастет в реальное взаимовыгодное сотрудничество с местными девелоперами, – убеждена Анна КАПУСТИНА, коммерческий директор ООО «Сити-Парк».

Особую заинтересованность представители иностранных компаний проявили к стратегии реализации проектов, маркетинговой и коммерческой составляющей бизнес-планов, и что особенно радует, местные объекты, номинированные на получение премии, оказались на высоте по всем этим критериям. Правда, члены жюри удивились стоимости арендной ставки коммерческой недвижимости в Челябинске – она достаточно высокая, даже по московским меркам, но номинанты смогли обосновать эту стоимость фактором высокого спроса на коммерческую недвижимость города в совокупности с дефицитом предложения качественных торговых и офисных площадей.

Казалось бы, после победы на конкурсе такого уровня ставки на аренду коммерческой недвижимости у отличившихся компаний вырастут еще больше, однако, участники пресс-конференции заверили, что арендные ставки не изменятся, поскольку цены на аренду помещений диктует рынок, а не сами игроки.

Марина КАРЕЛИНА, исполнительный директор УК «ПаркСити» считает, что челябинские девелоперы имеют все шансы «выстрелить» своими проектами на международном уровне. «Золотой кирпич» – не просто награда, для нас это, прежде всего, статус, мотивация для дальнейшей планомерной работы как для руководства, так и для персонала. Современные объекты коммерческой недвижимости могут стать лицом, имиджем региона, будут способствовать развитию индустрии гостеприимства».

Елена ХАРИНА, заместитель директора ООО «Центр-М»:

– Я думаю, челябинские девелоперы удивили многих присутствующих на церемонии награждения премией «Сommercial Real Estate Federal Awards 2008»: никто не ожидал, в том числе и мы, такого большого количества наград, врученных представителям местной стройиндустрии. Коммерческая недвижимость в нашем регионе динамично развивается: в последние несколько лет в Челябинской области ежегодно вводятся в эксплуатацию новые объекты, многие из которых соответствуют международным стандартам. Вместе с тем пока все региональные объекты коммерческой недвижимости можно отнести лишь к категориям малые (площадью до 30 тыс. кв. м) и средние (площадью 30-60 тыс. кв. м), крупных объектов (свыше 60 тыс. кв. м) в Челябинской области нет, но я уверена, что через год-два местные девелоперы отличатся и по этим направлениям.

По словам организаторов пресс-конференции, в следующем году Челябинск на конкурсе «Сommercial Real Estate Federal Awards» вероятнее всего будут представлять ТРК «Куба», БЦ «Бовид», ТРЦ «Фиеста» и гостиница «Holiday Inn». Участники мероприятия выразили уверенность в том, что «Золотой запас» в сфере коммерческой недвижимости Челябинска и области в ближайшем будущем смогут пополнить и другие перспективные объекты.

КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ РАСТЕТ В ЦЕНЕ

В то же время, несмотря на полученные награды, еще рано говорить о высоком уровне развития коммерческой недвижимости в Челябинске. Участники Делового Саммита «CRE Russian Regions Summit 2008» отметили, что стоимость коммерческой недвижимости в нашем регионе сейчас явно завышена, это обусловлено не только постоянно растущими ценами на строительные и отделочные материалы, влияющими на себестоимость конечного продукта, но и дефицитом предложения качественных торговых и офисных площадей. Цены «подогревает» также активно растущий спрос на коммерческую недвижимость со стороны федеральных и иностранных компаний, заходящих в наш город.

Так, за первое полугодие 2008 года стоимость аренды коммерческой недвижимости в Челябинске, по сравнению с тем же периодом прошлого года, увеличилась на 20% по краткосрочным договорам и на 10-15% по контрактам, заключенным на длительный срок, во второй половине года ожидается прирост цен еще на 10-20%.

Однако именно эти факторы делают челябинский рынок коммерческой недвижимости привлекательным для инвесторов: спрос в настоящее время неудовлетворен и в ближайшее время будет только расти, особенно в сегменте торговых площадей. Перспективным направлением является строительство объектов смешанного типа – торгово-офисных центров и торгово-развлекательных комплексов: данные форматы привлекают большой поток клиентов и позволяют инвесторам быстрее окупить свои вложения.

ОФИСНОЕ ПРОСТРАНСТВО: ЦЕНА ВОПРОСА

Уровень арендных ставок и стоимости продажи офисных площадей в бизнес-центрах Челябинска определяется, в основном, местоположением объекта, его принадлежностью к историческому центру города, близостью ведомственных и административных учреждений, удобной транспортной доступностью. Повышает ликвидность здания продуманная архитектурная концепция, развитая инфраструктура, наличие вместительной парковки, профессионального климат-контроля в офисных помещениях и телекоммуникационного обеспечения.

Однако офисных центров, соответствующих всем этим критериям, в нашем городе не так уж и много: по оценкам экспертов, число качественных офисных помещений составляет не более трети от всего объема предложения, в то время как потребности в таких площадях ежегодно увеличиваются с динамикой 30%.

На сегодняшний день к числу офисов класса «А» в Челябинске, согласно региональной классификации, разработанной девелоперской компанией «Энергоинвест», можно отнести лишь шесть бизнес-центров: «Мизар», «Аркаим-Плаза», «Славянский», «Петровский», «Павловский» и деловой центр международного класса «Челябинск-СИТИ». Диапазон арендных ставок для офисных помещений этого класса, составляет – 1100-1800 руб./кв. м в месяц.

Чуть большим числом (около 20% от общего объема рынка) представлен в Челябинске класс «В+» и «B-» (например, ОЦ «Звезда Юг», ОЦ «Скиф», ТОК «Каскад», БД «Спиридонов», ОЦ «Свобода», БЦ «Бовид», ОЦ «На Сибирской»). Ежемесячная арендная ставка в офис-центрах классов «В» варьируется от 900 до 1250 руб./кв. м.

Основная масса предложения (порядка 65%) сконцентрирована в сегменте помещений низкого качества – так называемые «офсятники», зачастую это переведенные в нежилой фонд квартиры на первых этажах, перепрофилированные помещения старых административных зданий, бывших научно-исследовательских институтов. Арендовать такое помещение можно за 400-1000 руб./кв. м.

Согласно исследованию Аналитического Центра «Бизнесмен», по ликвидности на первой позиции в рейтинге потребительских предпочтений располагаются «офсятники», второе место делят офисы классов «В-» и «B+». Офисные помещения класса «А» пока занимают лишь третье место, поскольку обладают более долгим периодом коррекции спроса и предложения, но, учитывая планы иногородних компаний по развитию своего бизнеса в Челябинске, – потенциальных арендаторов долго ждать не придется.

В настоящее время наиболее популярны, как у покупателей, так и у арендаторов, офисные помещения площадью до 120 кв. м с диапазоном цен от 60 до 70 тыс. руб./кв. м на покупку и 600 руб./кв. м в аренду.

ДЕФИЦИТ ПЕРЕРАСТЕТ В ИЗБЫТОК

Для восполнения недостатка качественных коммерческих площадей строительные компании прорабатывают новые проекты офисных зданий. В ближайшем будущем предложение будет увеличиваться темпами свыше 100 тысяч квадратных метров в год. Однако эксперты предостерегают: такие колоссальные объемы могут привести к избытку предложения на рынке офисной недвижимости и даже на какое-то время «заморозить» цену на аренду и покупку офисных помещений.

Уже в скором времени значительную часть спроса удастся погасить за счет введения в эксплуатацию таких бизнес-центров и торгово-офисных комплексов, как «Монолит-Инвест» (40 тыс. кв. м), «ДБМ» (40 тыс. кв. м) «Rekkom palace» (9 тыс. кв. м), «Бизнесстрой» (4,8 тыс. кв. м), «Массив» (8,8 тыс. кв. м), «Мэри» (5 тыс. кв. м), «Группа развития управления» (5 тыс. кв. м), «Строитель А» (5 тыс. кв. м), «Парк офисов СДМ» (4,5 тыс. кв. м), ТОК «Теплотехнический» (3,3 тыс. кв. м) и ряда других.

Кроме того, в Челябинске появится элитный деловой квартал «Парк офисов», который реализуется в рамках проекта «Золотое кольцо», расположенный в центре города на участке, ограниченном улицами Труда, Братьев Кашириных, Свободы и Свердловским проспектом. В завершенном виде «Парк офисов» будет состоять из 16 зданий разной классности, общей площадью 130 тыс. кв. м.

В настоящее время в «Парке офисов» возведены три бизнес-дома: в 2005 году – БД «Славянский» (5,6 тыс. кв. м), в 2006 году – БД «Петровский» (9600 тыс. кв. м), в 2007 году – БД «Павловский» (5,1 тыс. кв. м). В 2008 году планируется открытие ОДЦ «Персей» (15 тыс. кв. м). В течение 2009-2010 годов «Парк офисов» дополнится бизнес-домами «Михайловский» (20 тыс. кв. м) и «Александровский» (10 тыс. кв. м).

Поскольку в центре города свободных площадей под застройку практически не осталось, инвесторы считают перспективным вкладывать деньги в формирование новых деловых районов. В частности, рассматриваются проекты торгово-офисных комплексов в Калининском и Курчатовском районах Челябинска.

КАЧЕСТВЕННЫЙ РОСТ ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Одним из наиболее динамичных сегментов рынка коммерческой недвижимости считается торговая недвижимость: индустрия торговли демонстрирует особые темпы развития, ежегодно увеличивается число сетевых ритейлеров, в результате чего спрос на торговые площади в несколько раз опережает предложение, а рост цен наиболее значим.

Характерная тенденция сегмента торговой недвижимости – увеличение доли крупных торговых объектов (торговых центров), при одновременном снижении доли низкокапитальных строений и встроено-пристроенных помещений в общей структуре рынка.

На 1 октября 2008 года совокупное предложение торговых центров Челябинска составило около 355 тыс. кв. м арендопригодной площади, из которых 91 тыс. кв. м приходится на профессиональные торговые центры. За последний год уровень предложения торговых центров в целом по городу вырос на 26%, а в сегменте профессиональных торговых центров – на 82%.

При этом 46% арендопригодной торговой площади сосредоточено в Металлургическом и Центральном районах (25% и 21% соответственно). Самые большие темпы роста предложения зафиксированы в Курчатовском и Тракторозаводском районах. Темпы роста предложения в этих районах на 453% и 464% соответственно опережают среднегородские темпы.

В зависимости от района цена квадратного метра коммерческой недвижимости в столице Южного Урала колеблется в пределах 50-200 тыс. руб./кв. м, а стоимость торговых объектов, расположенных на центральном проспекте Челябинска, доходит даже до 300 тыс. руб./кв. м. Годовая арендная ставка по торговой галерее для профессиональных объектов составляет $200-2,5 тыс./кв.м.

Среди наиболее крупных действующих торговых центров можно выделить ТВК «Калибр», ТК «КС», ТК «Синегорье», «Челябинский Торговый Центр», ТК «Никитинские ряды», ТЦ «Строительный деловой мир», ТК «Башня», ТК «Радуга», КДК «Набережный», ТЦ «На Мебельной», ТК «Европа-Азия» и другие.

Наибольшие доли в структуре площадей профессиональных торговых центров приходятся на группы товаров: развлечения (26,6%), продукты питания (17,7%), одежда, обувь (17,2%) и товары для дома (13,2%).

ТОРГОВЛЯ И РАЗВЛЕЧЕНИЯ СТАНОВЯТСЯ ЕДИНЫМ ЦЕЛЫМ

Одним из главных последних трендов на рынке торговой недвижимости стало появление крупных торгово-развлекательных комплексов. Новый формат торговли подразумевает строительство торговых галерей вкупе с развлекательными центрами, включающими в себя кинотеатры, рестораны, фуд-корты с многочисленными кафе, залы для игры в боулинг, бильярд, детские игровые комнаты и многое другое. Такая концепция основывается на европейских стандартах, предъявляемых к объектам коммерческой недвижимости. Посетители торгово-развлекательных комплексов имеют возможность совмещать покупки и отдых, то есть максимально комфортно проводить свое время. В результате проходимость у подобных мест выше, чем у обычных торговых центров, что напрямую влияет на объемы продаж арендаторов.

Проходимость в будние дни в крупных торгово-развлекательных центрах находится на уровне 5-7 тысяч человек, а по выходным дням 10-20 тысяч человек. Окупаемость арендных ставок при такой посещаемости очевидна, как для зон, расположенных при входе, так и в слабо заметном месте торгового центра. Продавцы всегда имеют возможность получить часть клиентопотока и выйти на определенный уровень рентабельности.

Пока что сегмент торгово-развлекательных центров в Челябинске ненасыщен игроками, до недавнего времени существовало лишь два подобных комплекса: ТРК «Горки» (55 тыс. кв. м) и ТРЦ «Фокус» (50 тыс. кв. м). В этом году к ним присоединились ТРК «КУБа» (75 тыс. кв. м) и ТРЦ «Фиеста» (43 тыс. кв. м), во второй половине 2008 года будет запущена первая очередь ЦЦП «Квартал» (16 тыс. кв. м). На 2009 год намечено открытие ТРЦ «Родник» (150 тыс. кв. м), ТРЦ «Северные ворота» (38 тыс. кв. м), ТРК «Магистраль» (60 тыс. кв. м) и завершение ряда других проектов. (Данные по крупным проектам офисной и торговой недвижимости, готовящимся к реализации в Челябинске в 2008-2010 годах, представлены в сводных таблицах 1 и 2).

Несмотря на укрупнение торговых объектов, малые и средние форматы торговли также продолжат развиваться, в частности, ожидается появление формата районных торговых центров шаговой доступности для потребителя площадью до 10 тыс. кв. м.

Аналитики отмечают, что рынок торговой недвижимости Челябинска пребывает в стадии активного роста: качественные торговые площади все чаще появляются в нашем городе. Однако показатели обеспеченности качественными торговыми площадями не столь велики (около 30% от всего фонда торговой недвижимости), что позволяет утверждать – данный сегмент рынка будет находиться в состоянии дефицита еще на протяжении двух-трех лет. По прогнозам, к 2010 году показатель обеспеченности торговыми площадями на одну тысячу жителей, достигнет 500 тыс. кв. м, но даже в этом случае местный рынок в значительной мере будет отставать от таких городов, как Новосибирск и Екатеринбург.

Участники Делового Саммита «CRE Russian Regions Summit 2008» отметили, что стоимость коммерческой недвижимости в нашем регионе сейчас явно завышена

Поскольку в центре города свободных площадей под застройку практически не осталось, инвесторы считают перспективным вкладывать деньги в формирование новых деловых районов.

Проходимость в будние дни в крупных торгово-развлекательных центрах находится на уровне 5-7 тысяч человек, а по выходным дням 10-20 тысяч человек. Окупаемость арендных ставок при такой посещаемости очевидна, как для зон, расположенных при входе, так и в слабо заметном месте торгового центра.

КРУПНЫЕ ПРОЕКТЫ ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ 2008-2010 гг.


КРУПНЫЕ ПРОЕКТЫ ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ 2008-2010 гг.

По материалам журнала Бизнесмен - www.businessman.su

Вы можете оставить свой комментарий к статье, заполнив форму.

Ваше имя *

E-mail

Комментарий *

Решите пример