Еще совсем недавно, в 2003−2004 годах, в России практически не было логистических компаний, склады представляли собой ужасные необорудованные помещения, подвалы домов, переделанные под хранение товаров. О профессиональном строительстве новых складов не было и речи. Но с развитием торгово-розничных сетей спрос на качественные складские помещения резко пошел в гору. И Россия столкнулась с большим дефицитом, который актуален и по сей день.

Долгое время инвесторы не замечали высокого спроса на складскую недвижимость. Фактически они игнорировали этот сегмент рынка, предпочитая вкладывать в более рентабельные проекты. Изменения произошли 3 года назад, когда ряд крупных иностранных компаний инвестировали порядка 1 млрд. долларов на строительство крупных логистических центров международного класса. И сейчас, насытив рынок Москвы, инвесторы пошли в регионы.

Развитие рынка

В СССР строительство складских помещений, предназначенных для хранения товаров текущего потребления и материальных ресурсов промышленных предприятий, жестко регулировалось предписаниями чиновников Госснаба и местных властей. Объем строительства складских емкостей не превышал потребностей в них.

Сегодня сектор складской недвижимости развивается совсем по иным законам. И складов не хватает. «Помещений советского образца вроде бы достаточно, но они неэффективны в эксплуатации. А вот предложение складов, соответствующих современным стандартам, явно ограничено». На сегодня в Челябинске существует большой дефицит складских площадей. Причем складов класса «А» и «В+» в Челябинске не существуют, есть ряд складов класса «В-», но их настолько мало, что компаниям, желающим арендовать такой склад, приходится ждать по пол года-год, когда освободится подходящее помещение.

По оценкам Аналитического центра журнала «Бизнесмен», Челябинску на сегодняшний день не хватает порядка 1200 тыс. кв. м. качественных складских площадей класса «А» и «B», а в перспективе с развитием рынка потребность в сегменте класса «B» может вырасти до 3500 кв. м.

Реализацией проектов в области складской недвижимости на Урале сегодня интенсивно занимаются крупные девелоперы, такие как «Евразия логистик», AVS Logistic, RDS Developments Ltd и ГК «Авалон» совместно с Megalogix. Речь идет о нескольких отдельных проектах по 100−250 тыс. кв. м каждый. Этот рынок становится все более популярным для инвестиций. Доходность и сроки окупаемости проектов сравнимы с рынком офисной недвижимости (15−17%) и составляют около четырех-пяти лет. Кроме того, заметно увеличилось количество торговых компаний, возводящих склады «под себя». Фирмы, которым невыгодно арендовать склад площадью 40 тыс. кв. м, предпочитают построить собственное здание и самостоятельно внедрить бизнес-процессы, а также информационную систему (например, так поступают такие игроки, как «Молния» и Metro).

Размытый рынок

Главными барьерами, сдерживающими развитие рынка складской недвижимости, специалисты считают отсутствие соответствующих общепризнанных стандартов качества, а также отсутствие цивилизованного рынка земли и дефицит участков, обеспеченных соответствующей инфраструктурой.

Сегодня определены лишь общие параметры и характеристики, которым должны соответствовать качественные складские помещения, предлагаемые в аренду. Так, для класса «A» одним из наиболее важных параметров является местоположение склада. Он должен иметь удобные подъезды, расположение комплекса не должно затруднять передвижение автотранспорта, желательно наличие железнодорожной ветки. Склад должен находиться в черте города. На прилегающей к складу территории должен свободно размещаться автотранспорт, должна быть возможность расширения границ склада для динамично растущих клиентов.

Так же к классу «A» специалисты относят только вновь построенные объекты. При реконструкции невозможно учесть все необходимые нюансы, – поясняют они. – Склад должен быть одноэтажным с высотой потолков не менее 14−16 метров, иметь современные системы безопасности и офисные помещения. Внутреннее оснащение здания зависит от специфики бизнеса клиента. Склад перестает быть простой металлической конструкцией для хранения товара и становится основой логистического процесса, частью бизнеса любой дистрибуторской и производственной компании. У каждой фирмы свои специфические требования к оснащению здания, поэтому главная цель арендодателя – обеспечить клиента любыми необходимыми условиями, оборудованием или услугами. У одних арендаторов в структуре есть отдел логистики, и все, что им необходимо, – пустое, готовое, качественное помещение с системой пожарной безопасности, ровным полом и возможностью дальнейшего расширения. Другим клиентам нужен весь спектр услуг в области логистики.

Большое значение имеет группа товаров, для которых предназначен склад. Например, с большими сложностями при поиске подходящего помещения сталкиваются фармацевтические компании. В целом же, по данным брокеров, если крупная компания захочет взять в аренду склад площадью от 5 до 10 тыс. кв. м, то на поиски подходящего варианта может уйти полгода, а то и больше. Купить или арендовать качественный склад очень сложно, так как их, по сути, нет. Из-за дефицита складов класса «A» и «B» на рынке широко практикуется строительство объектов «под заказчика». Этот процесс занимает в среднем шесть-семь месяцев после согласования всей документации, и, естественно, он полностью удовлетворяет потребности клиента.

Что касается земли, то, подходящих участков под строительство логистических комплексов в Челябинске крайне мало. А многие из тех, что имеются, не обладают необходимой инфраструктурой. Ведь желательно, чтобы к площадке была подведена железнодорожная ветка (еще лучше – соседство с аэропортом). Должна иметься возможность подключения к электрическим мощностям, канализации, газопроводу.

Земельная проблема усугубляется затяжным процессом перевода участков из сельскохозяйственного назначения в индустриальное. На получение всей разрешительной документации может уйти больше года.

Кстати, стоимость строительства одного квадратного метра качественного складского комплекса, по данным консалтинговых компаний, составляет около 350−500 долларов. Плюс затраты на оформление земли, согласования, проведение коммуникаций, разработку и внедрение бизнес-процессов, маркетинг и управление объектом. При этом себестоимость строительства напрямую зависит от масштаба проекта. Строительство склада площадью 10 тысяч квадратных метров не всегда рентабельно. А вот строительство логистических парков на 70−100 тысяч квадратных метров сегодня – при наличии огромного спроса – может быть одним из самых выгодных инвестиционных вложений в коммерческую недвижимость.

Складские планы

В настоящее время большое количество девелоперских компаний наращивают объемы ввода объектов складской недвижимости. Причем уже стало модно говорить не просто о единичных помещениях, а о сетевых проектах. Так, с 2005 года Международное логистическое партнерство (МЛП) строит сеть логистических складов класса «А» общей площадью 1,5 млн кв. м, фирма «Евразия логистик» (по собственным оценкам, занимает 15% рынка складской недвижимости РФ) в стадии строительства 2 млн кв. м складов аналогичного класса по всей стране, ГК «Авалон» (совместно с инвестиционным фондом Raven Russia) создает национальную логистическую сеть с дистрибуционными центрами в 20 городах России. В планах компании построить на Урале три складских комплекса класса «А» общей площадью 770 тыс. кв. м. По словам директора Megalogix Давида Гусе, крупные логистические центры будут построены в Уфе (270 тыс. кв. м.), Челябинске и Екатеринбурге (по 250 тыс. кв. м.). По планам, открытие их придется на 2013 год, а пока подыскиваются и приобретаются площадки. Объем инвестиций не разглашается. Для сравнения: в проект логистического комплекса Megalogix на 200 тыс. кв. метров, сдающегося в 2009 году в Ростове-на-Дону, было вложено 160 млн долларов.

В Свердловской области уже заявлено несколько проектов, которые к 2010 году дадут рынку до 1 млн. кв. м. складской недвижимости высокого класса. В Челябинске пока таких грандиозных планов нет. По всей видимости, бум складской недвижимости в Челябинске придется на 2012-2013 годы, когда насытив потребность в Екатеринбурге инвесторы ринутся в изголодавшийся Челябинск. И первый, кто зайдет на рынок, сформирует на нем свои правила игры.

Аренда предпочтительнее

Крупные российские производственные предприятия и торговые сети пока самостоятельно развивают складской комплекс. Первые открывают склады под сырье и готовую продукцию, вторые – для городской и региональной дистрибуции. Эти компании тратят силы на складскую логистику, в общем, второстепенную для себя задачу, не от хорошей жизни. Просто на рынке пока еще недостаточно логистических компаний, способных предложить заказчику комплексную услугу.

В подавляющем большинстве случаев логистические компании не являются владельцами складских центров – они оказывают услуги на арендуемых площадях. Однако это скорее относится к логистам мелкой и средней руки, которым не нужны большие и качественные площади. Напротив, крупные компании с дефицитом качественных помещений боролись своими силами, строя собственные склады. Но это приходилось делать в ущерб основным компетенциям, связанным с развитием управленческих решений в сфере комплексных услуг. Комплексным проект является в том случае, когда провайдер берет на себя полную заботу о логистике клиента и самостоятельно выстраивает для него цепи поставок. При этом он использует как собственные активы, так и возможности субподрядчиков в лице перевозчиков, экспедиторов, складских операторов.

Однако по мере роста предложения на рынке ситуация меняется. Крупные провайдеры начинают понимать, что для дальнейшего развития нет смысла вкладывать оборотные средства в собственный склад. Все-таки логистика и управление складскими комплексами – это совершенно разные бизнесы. Логистические компании, оказывающие услуги на арендуемых площадях, достигают большей гибкости и скорости развития бизнеса. В этом случае инвестиции направляются в современное складское оборудование и развитие логистических технологий, а не в недвижимость, к которой компания была бы привязана.

Впрочем, реализация стратегий развития логистических услуг исключительно за счет аренды складов связана с определенными трудностями. В Челябинске пока невозможно арендовать большие площади размером 30−100 тыс. кв. м на качественных складах.

Что касается небольших логистических компаний, то они со временем будут вынуждены двигаться в сторону отраслевой или продуктовой специализации, как следствие, им придется развивать собственные специализированные склады. Пока, что характерно для любых несформировавшихся рынков, логисты не видят необходимости четко определять свои приоритеты. В условиях дефицита предложения на рынке их стратегия состоит в том, чтобы браться за любую работу, которая приносит прибыль. Как следствие, нет особой потребности в специализированных складах (фармацевтических, мебельных, низкотемпературных и т.д.).

Если крупная компания захочет взять в аренду склад площадью от 5 до 10 тыс. кв. метров, то на поиски подходящего варианта может уйти полгода, а то и больше. Купить или арендовать качественный склад очень сложно, так как их, по сути, нет.

Строительство склада площадью 10 тыс. кв. м. не всегда рентабельно. А вот строительство логистических парков на 70−100 тыс. кв. м. сегодня – при наличии огромного спроса – может быть одним из самых выгодных инвестиционных вложений в коммерческую недвижимость.

Челябинску на сегодняшний день не хватает порядка 1200 тыс. кв. м. качественных складских площадей класса «А» и «B», а в перспективе, с развитием рынка, потребность в сегменте класса «B» может вырасти до 3500 кв. м.

Эксперт
Игорь Коновалов, заместитель генерального директора ЗАО «Каскад-Челябинск»

На российском рынке требования к складской недвижимости продвигаются в основном зарубежные фирмы и предприятия с участием иностранного капитала. Отечественные компании в подавляющем большинстве настороженно относятся к внедрению логистических инноваций.

Однако несмотря на сложную экономическую ситуацию, перспективно мыслящие руководители многих фирм зачастую интуитивно чувствуют потенциал логистики в плане получения конкурентных преимуществ и упрочнения своего положения в бизнесе.

С позиции логистики Челябинск до последнего времени считался бесперспективным городом. Ранее центром складской логистики являлся Екатеринбург, в котором сходятся основные товарные потоки, а Челябинск – связующим звеном. Однако столичный рынок близок к насыщению, и доходность на нем снижается. Уже в 2006 г. крупные инвесторы стали рассматривать строительство логистических парков в Челябинске. И на сегодняшний день Челябинск может заявить об огромном потенциале на рынке складской недвижимости.

Потребность в помещениях для хранения растет с каждым годом: в город заходят крупные федеральные игроки, местные компании увеличивают товарооборот. Спрос на склады в Челябинске, как и во многих российских городах, значительно превышает предложение. В среднем по Челябинску аренда склада класса «С» сегодня составляет порядка 280 рублей без учета НДС за 1 квадратный метр. С приходом на рынок крупных девелоперских компаний ситуация кардинально не изменится в ближайшие 2-3 года, так как дефицит в складских помещениях огромен, в связи с чем тенденция роста арендной платы за складские помещения будет сохраняться и составит около 20% в год.

Можно с уверенностью сказать, что логистические комплексы будут востребованы в уральских миллионниках: склады класса «В» и «В+» останутся в дефиците, так как ранее заявленные проекты направлены на строительство комплексов класса «А».