В условиях наступившего финансового кризиса инвесторы и девелоперы задаются вопросом, в каком направлении в обозримом будущем будет развиваться рынок коммерческой недвижимости? Что его ждет в 2009 году, необходима ли консолидация рынка с целью минимизации потерь, как свести к минимуму риски и что делать компаниям в условиях кризиса кредитования?

Кризис как он есть

Ни для кого не секрет, что кризис, разразившийся как всегда некстати, поставил на банковском кредите жирный крест. Этот самый крест и заставляет бывших пользователей кредита искать новые источники финансирования и пересматривать концепции своиx проектов. Ведь более 70% инвестиций в строительство осуществлялось именно через банковскую систему. Теперь, когда у девелоперов этот источник финансирования пропал, заместить его нечем. Если в сфере жилой недвижимости строительство можно хоть как-то профинансировать за счет покупателей квартир, то арендаторы в последние два года не идут на заключение договоров до того, пока проект не выйдет на завершающую стадию строительства.

Многие девелоперы пересматривают концепции объектов (например, в бизнес-центрах чаще избавляются от офисной составляющей в пользу гостиничной, от торговых площадей - в пользу многофункциональных комплексов). Но большинство просто не знают, что делать. Опыта преодоления кризиса и антикризисных стратегий у российских компаний попросту нет. Поэтому практически все стройки и проекты на сегодняшний день заморожены.

Паника, страх и неопределенность – вот что сегодня творится на рынке недвижимости.

В выигрышном положении оказались собственники недвижимости, успевшие продать ее до октября 2008 года. Остальные вынуждены либо ждать окончания неопределенной ситуации, либо продавать свою недвижимость уже по более низкой цене.

Однако предложение явно превышает спрос – это касается как коммерческой, так и жилой недвижимости. Покупатели не спешат инвестировать свои деньги и ожидают дальнейшего снижения цен. Тем более, наученные горьким опытом 98 года, все потенциальные инвесторы бросились скупать валюту, на фоне слабеющего рубля и падающих цен на нефть. По нашим данным, только за 4 квартал 2008 г. кол-во предложений по продаже объектов недвижимости увеличилось в 5 раз. А спрос сократился более чем в 2,5 раза. Но, несмотря на такой разбег в спросе и предложении, продавцы не спешат сильно опускать цены, все еще надеясь на восстановление рынка, убеждая друг друга, что падать уже не куда.

С оглядкой в прошлое

Закладка фундамента строительного обвала началась пять лет назад, когда на рынок пришли ипотечные деньги. А принятие национальной программы по доступному жилью сделало процесс необратимым. Объявленные правила игры влекли всех к одному - заработать как можно больше и как можно быстрее. О последствиях думать не хотел никто. Возможности легкого получения ипотечного кредита позволили значительно увеличить спрос на жилую недвижимость со стороны населения. Предложение не успевало за спросом. Созданный ажиотаж сделал рынок спекулятивным. Так, с 2005 по 2008 год цемент подорожал на 350%, металл - на 192%, щебень - на 257%, песок - на 280%. Следом более чем в два раза повысился в стоимости железобетон.

Рост цен не был мотивированным, он шел вопреки экономическим законам и никак не увязывался с размером издержек. Так, например, повышение цен на энергоносители составило 135 процентов, однако удорожание того же цемента при этом оказалось в три раза выше. Причина тут, безусловно, одна - жажда прибыли, охватившая всех участников строительного рынка, не только строителей, но и поставщиков материалов, транспортников, энергетиков и так далее по цепочке. А инвесторы поощряли и подпитывали эту гонку. В итоге цены на недвижимость стремительно взлетели вверх. Вот конкретные данные. По отношению к 2004 году цены на жилье выросли так: в 2005 году — в 1,2 раза, в 2006−м — в 1,7 раза, в 2007−м — в 2,3 раза, в 2008−м — в 2,6 раза. Сравните: в прошлом году средняя цена квадратного метра в Челябинске составляла 45 тысяч рублей, а средняя зарплата жителя Челябинской области – 13,8 тысячи. То есть человеку нужно целый год не пить и не есть, чтобы заработать всего на три квадратных метра. И это без учета платы за кредит!

Сформировав спрос на ипотеку, банки устанавливали процентную ставку по ней на уровне 12-15 процентов годовых. При этом, фактически привлекались ресурсы на западном рынке под 3-5 процентов. Таким образом, получатель ипотечного кредита оплачивал не только повышенную банковскую маржу, но и прибыли строителей и всех отраслей, связанных со строительством. Получение ипотечного кредита создавало в сознании заемщика миф о доступности жилья, фактически же он попадал в долговую яму. Последствия этой ситуации сказались сейчас, когда просроченная задолженность по ипотечным кредитам растет опережающими темпами.

Что дальше?

А дальше остается только ждать.

Резкое сокращение ипотечных программ в сочетании с ухудшением финансового положения населения привело к падению платежеспособного спроса в сегменте жилой недвижимости. Дальнейшая судьба ипотеки и рынка недвижимости во многом будет зависеть от оперативности предпринимаемых государством мер по выходу из сложившейся ситуации.

Одной из таких мер может стать ипотека коммерческой недвижимости. В Госдуму внесен законопроект, который предлагает распространить условия ипотеки на объекты коммерческой недвижимости. В случае принятия законопроекта коммерческая недвижимость, приобретенная за счет кредитных средств, будет считаться находящейся в залоге у кредитора.

Тем самым ипотека будет распространяться на любой объект недвижимости, вне зависимости от того, квартира это или нежилое помещение. Если стандартные условия ипотеки будут распространяться и на нежилые помещения, это позволит снизить ставки по кредитам за счет уменьшения рисков банка-кредитора, также такой закон упростит и процедуру залога нежилых помещений. Безусловно, это окажет поддержку рынку коммерческой недвижимости, который за последние месяцы сильно пошатнулся.

Насколько такой законопроект положительно скажется на банковской деятельности в целом и насколько поспособствует восполнению пробела в связи с сокращением выдачи ипотечных кредитов по жилой недвижимости – покажет время. Однако без оздоровления финансового рынка говорить о спасении рынка коммерческой недвижимости преждевременно.

Тем не менее время идет, а ситуация неопределенности остается. Возможно, уже к лету общая картина прояснится и появится определенность как у потенциальных покупателей, арендаторов, так у и застройщиков. А пока участники рынка продолжают занимать выжидательную позицию, пытаясь сориентироваться в условиях новой реальности. Наметившаяся сегодня ценовая коррекция, по нашим прогнозам, будет продолжаться в течение всего 2009 года. По отдельным объектам возможно снижение цен до 50%. В первую очередь, оно затронет переоцененное жилье, к которому относятся как панель 60-х гг. постройки, так и несоответствующие заявленному классу квартиры категории элит- и бизнес-класса. Коррекция цен затронет как коммерческую недвижимость, так и загородную. Единственным привлекательным сегментом инвестиций остается рынок зарубежной недвижимости, где уровень цен намного ниже текущих отечественных, а потенциал роста сохраняется на уровне 30-100%. Кроме того, интерес к зарубежной недвижимости у россиян не пропадет по ряду причин. Во-первых, это определенная экономия на отдыхе, если рассматривать курортную недвижимость. Во-вторых, цены во многих странах намного ниже российских, а возможностей для ведения бизнеса достаточно, к тому же, есть возможность совмещать бизнес с проживанием в теплом комфортном климате, что россияне очень любят. В-третьих, это возможности для обучения детей, а в ряде стран можно совместить все вышесказанное. Поэтому, на наш взгляд, спрос на зарубежную недвижимость в 2009 году сильно не изменится.

Офисное пике

Падение покупательского спроса, а также сокращение числа предприятий привело к тому, что цены на коммерческую недвижимость пошли вниз. Правда, снижение стоимости квадратных метров в этом сегменте началось лишь недавно, так что в нынешнем году коррекция на этом рынке будет более значительной, чем в секторе жилья – 20-30%. Вместе с ценами стали падать и арендные ставки, только с октября 2008 г. арендные ставки снизились в среднем на 20% по некоторым объектам класса «А» и «B». Кроме того, в Челябинске ожидается введение еще ряда бизнес-центров «B» класса, что значительно увеличит предложение на рынке. Таким образом, арендные ставки будут снижаться дальше. Если в прошлом году арендодатели с неохотой шли на уменьшение ставок, то теперь они готовы к этому, чтобы получить хоть какую-то прибыль. По нашим оценкам, порог снижения в этом году составит еще порядка 10–15%. Нужно отметить, что некоторые компании переезжают из более дорогих офисных помещений в здания с более низкими ценами, что тоже скажется на уровне офисных арендных ставок в сторону их понижения.

Диверсифицируя риски

Одной из антикризисных мер, которой могут воспользоваться девелоперы, – диверсификация бизнеса. Это не означает, что застройщики, возводящие объекты торговой недвижимости, должны срочно развивать офисное или складское направления. Сегодня всем компаниям (не обязательно строительного сектора) необходимо развивать наименее рискованные бизнесы. Например, девелоперам коммерческой недвижимости подойдет профессиональное управление объектами.

Еще одним выходом из кризиса, возможно, станет реконцепция объектов коммерческой недвижимости. На это требуется гораздо меньше денег, чем строительство в чистом поле: не надо тратиться на покупку земли, проведение коммуникаций, да и откаты при согласовании гораздо меньше, а эффект может быть несравнимо больший, чем при новом строительстве. Эти меры могут помочь девелоперам пережить период нестабильности.

Кризис имеет положительные стороны: произойдет санация рынка, застройщики наконец-то научатся оптимизировать свои бизнес-процессы, которые, несомненно, приведут к снижению себестоимости строительства, что положительно отразится на рынке.

Ясно одно: поддаваться панике и замораживать до лучших времен все проекты – практика порочная. Кризис не вечен, и компаниям нужно выйти из него подготовленными. Через год или два банки начнут вновь кредитовать девелоперов, и те, у кого на руках будут внятные, просчитанные проекты, получат преимущество в конкурентной борьбе.

Пока участники рынка продолжают занимать выжидательную позицию, пытаясь сориентироваться в условиях новой реальности. Наметившаяся сегодня ценовая коррекция, по нашим прогнозам, будет продолжаться в течение всего 2009 года. По отдельным объектам недвижимости возможно снижение цен до 50%.

В Госдуму внесен законопроект, который предлагает распространить условия ипотеки на объекты коммерческой недвижимости. В случае принятия законопроекта коммерческая недвижимость, приобретенная за счет кредитных средств, будет считаться находящейся в залоге у кредитора.

* – Сводный рейтинг рассчитывался по следующим показателям: класс офиса, общая площадь здания, общая арендная площадь, дата ввода в эксплуатацию.

Победитель конкурса «Бизнесмен года – 2008»
Бизнес-центр – 2008 года – «Челябинск-СИТИ»

По материалам журнала Бизнесмен - www.businessman.su

Вы можете оставить свой комментарий к статье, заполнив форму.

Ваше имя *

E-mail

Комментарий *

Решите пример