Развитие рынка загородной недвижимости Челябинска последние пять лет находилось в стадии бурного роста. Если еще в прошлом году объем первичного рынка загородного жилья вырос на 30%, то сегодня рост приостановился, а спрос на загородные дома рухнул на 40%. Однако игроки рынка рассчитывают, что в ближайше время он частично восстановится.

Кризис отразился и на рынке загородной недвижимости

Не смотря на бурное развитие рынка загородной недвижимости последние годы, он еще остается неразвитым: в стадии активной реализации находится 25-30 поселков. Это не очень большой объем. К тому же потребительский спрос невелик из-за проблемного трафика и отсутствия социальных объектов на территории большинства поселков. Как следствие, ликвидность домовладений невысокая, поэтому на конъюнктурные спады рынок всегда реагирует вяло. В октябре прошлого года на рынке почувствовалось некоторое снижение спроса. А в ноябре количество сделок резко упало на 50%. Любопытно, что при этом количество обращений и показов снизилось только на 15–20%. Это говорит о существовании отложенного спроса, а значит, что рано или поздно спрос вернется на рынок, как только появятся первые признаки улучшения экономической ситуации в стране. Кроме того цены на стройматериалы и на услуги в 2008 году достигли максимальной планки. Безусловно, кризис скорректировал и их. Так, бетон подешевел на 25%, арматура – на 50%. При этом склады остаются затоварены. Возможно, такой понижательный тренд повысит привлекательность индивидуального строительства. Тем более в последнее время застройщики, столкнувшись с кризисом ликвидности, начинают выводить на рынок земельные участки в поселках без подряда – с коммуникациями либо вообще без них. До августа участок с подрядом стоил в два раза дороже участка без подряда. Но сейчас все эти наценки отсекаются, входная планка снижается.

На пике популярности

Рост загородной недвижимости наблюдался не только в Челябинске, но и в других российских городах. Во многом эта тенденция обусловлена спросом на индивидуальное жилье. Россияне постепенно переходят на европейские стандарты в понимании комфорта проживания: все больше людей предпочитают работать в мегаполисе, а жить за городом.

Движущими факторами роста рынка загородной недвижимости являлись постоянный рост благосостояния населения и развитие системы жилищного кредитования. Высокий уровень комфорта жизни становился все более доступным – цены на загородную недвижимость практически сравнялись с ценами на аналогичное по площади жилье в черте города.

Все это открывало перед рынком загородной недвижимости большие перспективы, но кризис помешал.

На сегодняшний день насчитывается порядка 20 проектов централизованных загородных поселков, но, к сожалению, все они по большей части представлены лишь на бумаге. Надо отметить, что большинство из заявленных проектов никогда не будут реализованы полностью. Как только собственник распродаст землю и коттеджи, вливания дополнительных средств в инфраструктуру окажутся бессмысленны.

Наш рынок находится на ранней стадии развитии: наблюдается существенное отставание по темпам и объемам сдачи квадратных метров загородного и пригородного жилья в отличие от крупных городов РФ – Москвы, Санкт-Петербурга, Тюмени, Екатеринбурга и других. В частности, в окрестностях Екатеринбурга насчитывается порядка 30 коттеджных поселков и еще около 50 находятся на стадиях проектирования и строительства. Но эти поселки, в основном, строились хаотично, централизованные игроки на рынке загородной недвижимости появились всего пару лет назад.

Комфорт как стандарт

Приоритеты в сознании челябинцев смещаются в сторону такого жилья, которое совмещало бы в себе квартиру и дачу одновременно. При этом важным критерием выбора является местоположение коттеджного поселка. Наибольшим спросом у местных потребителей пользуются строения, расположенные в спокойных, экологически чистых районах, в радиусе 10–20 км от Челябинска. Самые благоприятные направления для застройки с точки зрения экологии – восток и юго-восток Челябинской области. Особое внимание обращается на состояние подъездных путей, общую транспортную доступность и время, затрачиваемое на дорогу до работы. Эти условия важны для тех, кто выбирает коттеджный поселок в качестве постоянного места жительства. Те, кто покупают коттедж для сезонного проживания, отдают предпочтение поселкам, расположенным на расстоянии 30–40 км от города и даже дальше: длинная дорога компенсируется живописной природой и чистым воздухом. В качестве самых перспективных мест считаются курортные зоны с лесными участками и естественными водоемами (озера Увильды, Тургояк, Еловое, горные курорты – Златоуст, Сатка и другие).

Еще один критерий – наличие необходимых коммуникаций и развитой инфраструктуры. Большое значение имеет архитектурный облик здания и планировка комнат. Безусловным преимуществом является наличие сауны, бассейна, а также гаража на несколько автомобилей. Увеличивает ликвидность дома и наличие приусадебного участка. Основная часть покупательского спроса приходится на земельные участки размером от 10 до 40 соток, при этом большая часть предпочитает участки до 20 соток.

Один из мотивов покупателей загородных и пригородных домов – низкая плотность застройки, а значит, независимость от соседей (плотность населения в коттеджном поселке, как правило, не превышает 100 чел./га, тогда как в наиболее распространенной многоэтажной застройке плотность населения – более 500 чел./га).

Наиболее востребованы в челябинском пригороде коттеджи площадью 200–250 кв. м. Несколько меньшим и примерно одинаковым спросом пользуются коттеджи площадью 150–200 кв. м и 250–300 кв. м. Наименьший интерес челябинцы проявляют к большим коттеджам (свыше 500 кв. м), что объясняется высокой стоимостью и эксклюзивностью покупки такого объекта.

Оптимальным вариантом малоэтажной застройки являются поселки закрытого (клубного) типа, предполагающие более или менее однородный социальный состав жильцов по уровню доходов.

Сколько стоит дом построить?

Все предложения в возводимых загородных малоэтажных поселках можно разделить на три категории: малоэтажные многоквартирные дома (высота три-пять этажей), индивидуальные коттеджи и таун-хаусы (предполагают проживание нескольких семей в отдельных коттеджных секциях в рамках одного здания, для каждой жилой единицы таун-хаусов обязателен отдельный вход и индивидуальный приусадебный участок).

На рынке загородного жилья Челябинска есть как поселки, в которых расположены дома только одного вида (например, клубный поселок таун-хаусов «Премьера», дачный поселок индивидуальных коттеджей «Солнечный дождь»), так и многофункциональные поселки, концепция которых объединяет в себе строительство малоэтажных многоквартирных домов, коттеджей и таун-хаусов (поселок «Сказанцево», жилой комплекс «Солнечная долина» и другие). Разнообразные по типу жилья предложения в рамках одного комплекса, как правило, характерны для масштабных проектов, реализуемых на большой территории: застройщик желает максимально расширить охват целевой аудитории, при этом старается не допустить переизбытка предложения по какой-либо из ее групп. Еще одно преимущество этого подхода заключается в отсутствии архитектурного однообразия строений поселка.

Комплексные застройщики, как правило, предлагают потребителям жилья несколько готовых проектов домов на выбор, но зачастую выбор ограничен двумя-тремя проектами. Однако переезжая в пригород, большинство людей все-таки хотят жить в индивидуальном доме, а не с соседями. Поэтому некоторые девелоперы учитывают индивидуальные пожелания заказчиков, но при условии, что эти пожелания не нарушают общую концепцию проекта поселка.

Сегодня наибольшим спросом пользуются коттеджи бизнес-класса и индивидуальные дома эконом-класса. Рынок таун-хаусов в нашей области занимает примерно 10% от общей потребности в малоэтажном строительстве. Это объясняется тем, что таун-хаусы – достаточно новый вид жилья, который еще не успел найти массового потребителя, но в перспективе, низкая стоимость такого жилья в сочетании с комфортом проживания привлечет потребителей из среднего класса, которые хотят улучшить свои жилищные условия.

Рынок загородного жилья можно классифицировать также по ценовым сегментам: эконом-класс – средняя стоимость дома до 2 млн. рублей, бизнес-класс – 2-7 млн. рублей, элитное жилье – свыше 7 млн. рублей.

На сегодняшний день на челябинском рынке загородной недвижимости представлено в основном жилье бизнес-класса (70% от общей доли рынка).

В основном люди предпочитают вести строительство загородных домов самостоятельно – услуги профессионалов обходятся значительно дороже. В среднем стоимость готового дома с небольшим участком земли составляет порядка 3-5 млн. рублей. На эти деньги можно приобрести земельный участок гораздо большей площади и построить дом по собственному проекту самостоятельно, либо при участии строительной бригады, уложившись в ту же сумму; еще и на евроремонт останется. В то же время не всегда строительные работы выполняются качественно. В результате при эксплуатации дома люди сталкиваются с множеством проблем: потеря несущих способностей фундамента, трещины по стенам, протекание труб и др. Чтобы избежать этих казусов, лучше обращаться к крупным строительным компаниям, которые уже давно работают на рынке и за это время хорошо себя зарекомендовали.

Борьба технологий

Еще один достаточно распространенный способ классификации жилья основывается на качестве материалов, из которых сооружен дом. Примером может служить австрийская технология VELOX. Плиты несъемной опалубки изготовлены из натуральных материалов: щепы (90% объема) и цемента. Конструктивная композиция дерева и камня приобрела великолепный синтез лучших их свойств. В этих плитах древесина обрела прочность и долговечность камня. Дома VELOX не горят, не гниют, не подвержены процессам старения. Структура материала несъемной опалубки обеспечивает хороший паро-воздушный обмен, стены «дышат» и в каменный домах VELOX создается комфортный микроклимат деревянного дома.

Наибольшей популярностью у потребителей загородного жилья пользуются дома из кирпича и дерева. Такой выбор объясняется тем, что это самые прочные, долговечные и экологически чистые материалы. Загородные дома из кирпича предлагают «Квартал», ПСО «Дом», «СК Крафт» и другие компании.

По нашим оценкам, сегодня самые популярные и самые дорогие технологии строительства загородного жилья сосредоточены в сегменте деревянного домостроения. Дома из клееного бруса и из оцилиндрованных бревен строят компании СК «Атриум», НПО «Каскад-ТМ», «Санхоум», «Челябинский завод деревянного домостроения», «Экосоюз», «Экодом» и другие. По прогнозам, рынок деревянного домостроения Челябинска в течение этого года должен вырасти более чем на 20%.

В последнее время увеличивается сегмент малоэтажного жилья, построенного каркасным, каркаснопанельным и каркасносборным способом. Данные технологии позволяют возводить как большие коттеджи, так и недорогие загородные дома, превосходящие по качественным характеристикам и не уступающие по внешнему виду кирпичным домам. Основные преимущества этих материалов – низкая стоимость, облегченность конструкций и мобильность. Основа каркасного дома – деревянный или металлический каркас. Конструкция собирается сначала в цехе завода, а затем на месте. Достаточно быстрая технология: при готовом фундаменте силами одной небольшой бригады можно смонтировать коробку дома всего за две недели. Каркасными технологиями занимаются «Санлюкс», «Универсальные технологии», «Санхоум», корпорация строительных компаний «Нагель», «Легионер» и другие.

Кроме того, существуют компании, которые специализируются на монолитном малоэтажном строительстве с несъемной пенополистирольной опалубкой («Артель-С», «Строительные технологии XXI века» и другие).

По оценкам экспертного совета журнала «Бизнесмен», потенциал рынка загородной недвижимости в Челябинской области очень высок. В ближайшие несколько лет конкуренция будет только ужесточаться. Игроки рынка продолжат курс на расширение географии застройки пригорода Челябинска, займутся строительством новых мегапроектов и укрупнением уже существующих поселков, продолжится работа по созданию комфортных условий для круглогодичного проживания за городом. Залогом ликвидности объектов, выводимых на рынок, будет удачное попадание в формат, цену предложения и набор объектов инфраструктуры.

Большинство из заявленных проектов никогда не будут реализованы полностью. Как только собственник распродаст землю и коттеджи, вливания дополнительных средств в инфраструктуру окажутся бессмысленны.


Эксперт
Владимир КУПОВЫХ,
генеральный директор ЗАО «Автоматические ворота и двери»

Интерес к нашей продукции за последние четыре года увеличился многократно. Объемы продаж выросли в 10 раз. Думаю, сказывается возросший интерес к загородному строительству. Особенно заметно это в последние годы: городские жители стремятся приобрести загородный коттедж или дом, чтобы жить относительно уединенно на лоне природы.

Мы предлагаем 32 типа оборудования: автоматические распашные и раздвижные двери и ворота, подъемные, рулонные ворота, рольставни, шлагбаумы. Особым спросом пользуются подъемные автоматические ворота – для гаражей. Это самая ходовая модель, ее приобретают двое из пяти наших заказчиков. Причем, популярна такая конструкция не только у нас, но и в Европе, мире.

Ворота – стандартных размеров: 2500 мм – ширина, 2250 мм – высота. Очень практичны и фантастически удобны! Наши специалисты называют такой размер «джиповым», поскольку в ворота названных размеров способна проехать любая машина, включая джип.

Такие ворота универсальны, но стоят они меньше, чем аналогичная модель меньших размеров. Такова наша ценовая политика, и наши немецкие партнеры из фирмы Hormann ее поддерживают.

Правда, кризис несколько изменил планы. Объемы продаж в начале этого года снизились. Но теперь, летом, мы вновь наблюдаем рост интереса к нашей продукции. Продажи пошли вверх. Я настроен оптимистично. Если рассуждать логически: те, кто начал возводить коттедж за городом, непременно будут стремиться завершить его. То есть интерес к нашей продукции снижаться не будет. А что касается самой популярной, «джиповой» модели автоматических ворот, объемы ее продаж в ближайшие два года даже вырастут.

Стоимость готового дома с небольшим участком земли составляет порядка 3-5 млн. рублей. На эти деньги можно приобрести земельный участок гораздо большей площади и построить дом по собственному проекту самостоятельно.

По материалам журнала Бизнесмен - www.businessman.su

Вы можете оставить свой комментарий к статье, заполнив форму.

Ваше имя *

E-mail

Комментарий *

Решите пример