Ипотека 2011: жизнь после кризиса

«Сегодня в полной мере можно говорить о восстановлении сегмента ипотечного кредитования. Объемы выдачи стабильно растут, условия становятся более либеральными, возвращаясь к докризисному уровню. Банки начинают искать новые каналы сбыта и наращивания объемов выдачи. В настоящее время повернулись к ипотеке лицом даже те банки, которые до кризиса не включали ипотеку в свою продуктовую линейку.»

Следует отметить, что еще год-полтора года назад этот сегмент кредитного рынка рассматривался экспертами как один из самых бесперспективных. Об этом свидетельствуют и цифры: так, в 2009 году объем выданных ипотечных ссуд сократился на 36,1%. 2010 год стал для ипотеки годом восстановления, этот сегмент рос «как на дрожжах», показав практически троекратное увеличение объемов выданных жителям Челябинской области кредитов. По данным Главного управления Банка России по Челябинской области, совокупный объем выданных ипотечных кредитов достиг 10,8 млрд рублей, показав рост в 2,7 раза. Хотя о докризисных показателях говорить еще рано, сказываются отголоски кризиса, недостаток первичного жилья, неготовность населения принимать на себя долгосрочную долговую нагрузку.

Ипотека 2011: За первый квартал 2011 года объем выданных жилищных кредитов в рублях по Челябинской области вырос на 65% по сравнению с показателями 2010 года и почти в пять раз по сравнению с первым кварталом 2009 года.

Конкуренция на рынке ипотеки обостряется, однако, сольную партию в этом сегменте по-прежнему играют банки с государственным участием — Сбербанк, ВТБ 24 и Южно-уральская корпорация жилищного строительства и ипотеки (ЮУ КЖСИ).

Сегодня уже в полной мере можно говорить о том, что ипотека стала доступной. Чтобы повысить привлекательность своих предложений банки снижают процентные ставки, убирают комиссии за выдачу кредитов, уменьшают величину первоначального взноса, смягчают требования к заемщику и приобретаемой недвижимости, улучшают сервис в момент оформления сделки. До минимального уровня снизился срок рассмотрения ипотечной заявки — в большинстве банков он не превышает 3–5 дней.

В первую очередь снизилась процентная ставка по ипотечным кредитам, хотя многие эксперты были уверены, что возможностей по дальнейшему снижению ставки нет, но избыточная ликвидность, ужесточение конкуренции и политика государства сыграли свою роль. Процентная ставка по ипотеке некоторыми ведущими игроками пересматривалась в сторону снижения не раз и не два. Как результат, за прошедший год ставки по ипотечным кредитам, выданным жителям Челябинской области, уменьшились на 1,4 процентных пункта до 13,2% в рублях, и до 10,4% в валюте.

Сегодня банки предлагают и более низкие ставки по ипотеке в 2011 году по сравнению со стандартными условиями, но, как правило, это предложение для «зарплатных» клиентов, сотрудников корпоративных клиентов, заемщиков с положительной кредитной историей и заемщиков, приобретающих жилье по партнерской программе банка и застройщика.

Наряду с общим трендом по снижению процентной ставки происходит и сужение «вилки» ипотечных ставок. Минимальная ставка по предоставляемым сегодня банками кредитам составляет 8–9% годовых. Максимальные ставки держатся на уровне 15%, в то же время год назад максимальные ставки доходили до 16–18% (безусловно, есть банки, которые предлагают и сегодня ипотеку по более высоким ставкам, однако, такие кредиты заемщики практически не берут). По мнению экспертов, больших возможностей по дальнейшему снижению процентных ставок по ипотеке нет. Тем не менее, необходимость наращивания объемов выдачи и конкурентная борьба будут толкать рынок к дальнейшему, хотя и медленному снижению ставок. Это нисходящее движение будет составлять не более одного процентного пункта в год. Так, за первый квартал 2011 года средняя ставка по ипотечным кредитам в рублях снизилась на 0,5 процентных пункта и составила 12,7.

Еще одним из проявлений смягчения условий по ипотеке можно считать набирающую силу тенденцию к уравниванию процентных ставок по ипотечным кредитам на приобретение квартир, жилых домов и таунхаусов.

Ипотека 2011: Размер процентной ставки по ипотечному кредиту сегодня в большей степени зависит от валюты кредита, величины первоначального взноса, срока кредитования, программы страхования, чем от факта подтверждения дохода справкой по форме
2-НДФЛ. Если заемщик не может подтвердить свой доход, то ставка возрастает на 0,5–1 процентных пункта. Связано это не столько с возросшей либерализацией условий, а скорее с тем фактом, что такой кредит реально смогут получить или «зарплатные», или VIP-клиенты банка.

Другим трендом, все больше превалирующем на рынке ипотеки, можно считать переориентацию заемщиков с фиксированной ставки на плавающую. При этом, переменные ставки на сегодняшний день ниже, чем до кризиса. Это объясняется тем, что значения LIBOR, EURIBOR, MosPrime и ставки рефинансирования Центрального банка РФ, к которым они привязаны, держатся на низком уровне.

Все чаще банки используют плавающие ставки не в чистом виде, а в комбинации с фиксированной. Фиксированная ставка устанавливается на начальный период погашения кредита и имеет более низкое значение, чем по кредитам с фиксированной ставкой, а через 1–5 лет начинает действовать плавающая ставка. Плавающая процентная ставка позволяет выдавать банкам «длинные» кредиты, используя для этого «короткие» деньги.

Самая востребованная сумма ипотечного кредита в 2011 году составляет около одного миллиона рублей. Меньшая сумма не позволяет сегодня купить в Челябинске даже полуторку, а большую сумму не позволяют получить средние доходы, которые имеются у большей части населения. Банки при кредитовании придают большое значение соотношению «платеж/доход», которое в большинстве банков после кризиса не может превышать 40%, иными словами, в погашение ипотечного кредита заемщик не может направлять более 40% совокупного семейного дохода. При таком соотношении получается, что для того, чтобы обслуживать ипотечный кредит в 
1 млн рублей семейный бюджет должен быть не меньше 25 тыс. рублей в месяц. Банкиры отмечают, что до кризиса средняя величина ипотечного кредита составляла около 1,5 миллиона рублей. Факторами снижения среднего размера кредита выступают также снижение стоимости приобретаемой недвижимости и активное использование средств материнского капитала.

Размер первоначального взноса практически у всех банков опустился до 15–20%. В 2010 году с подачи Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) для снижения первоначального взноса в ипотеке начало применяться страхование ответственности заемщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по кредитному договору (страхование ипотечных обязательств заемщика). Такое страхование в случае дефолта по кредиту с низким первоначальным взносом позволяет кредитору возместить убыток, возникающий при недостатке средств для погашения долга заемщика, если кредитору не удастся выручить нужной суммы за счет реализации залога.

При этом, стоимость такой страховки имеет тенденцию к снижению. Если в момент выхода на рынок СК «АИЖК», в августе 2010, страховка стоила примерно 4% от суммы кредита, то сегодня размер страховой премии составляет 2%.

На рынке все отчетливее заметна тенденция к отмене комиссий за выдачу кредита, когда стоимость ипотеки определяется исключительно величиной процентной ставки. Однако, следует учитывать, что банки, осуществляющие ипотечное кредитование с целью дальнейшего рефинансирования, не могут позволить себе отмену комиссий. Кроме того, в качестве маркетинговых ходов по привлечению заемщиков банки могут использовать льготные условия аренды банковских ячеек, возможность получить кредит до регистрации права собственности на предмет ипотеки, отсрочку по выплате кредита в случае рождения ребенка.

Конкурентная борьба на рынке ипотеки в 2011 г.  вынуждает банки бороться за клиента не только ценовыми методами. Важным фактором в привлечении клиентов для банков, активно работающих на рынке ипотеки, становится открытие ипотечных центров. В таком центре, как правило, можно в комфортной обстановке получить развернутую консультацию по вопросам ипотечного кредитования, подать заявку на получение кредита, оформить сделку и совершить расчеты по ней с продавцом.

С учетом все более возрастающей разницы в текущих процентных ставках и ставках 1–2 года назад, можно предположить, что популярными в ближайшее время будут программы по рефинансированию ипотечных займов. Сегодня уже изжили себя программы по реструктуризации просроченной задолженности, каждый такой случай рассматривается сегодня индивидуально.

Кроме того, банки стремятся сегодня расширить спектр ипотечных программ не столько за счет расширения целевых предложений, сколько за счет ориентации на определенную группу заемщиков: так, появляются предложения ипотеки для военнослужащих, молодых семей, индивидуальных предпринимателей. Последняя категория заемщиков до недавнего времени рассматривалась многими банками как нежелательная. Теперь же для владельцев бизнеса и индивидуальных предпринимателей во многих банках появились специальные ипотечные продукты. Совершив разворот в сторону малого и среднего бизнеса, банки начали предлагать ипотеку под залог приобретаемой коммерческой недвижимости.

Отголоском кризиса сегодня по-прежнему остаются ипотечные программы на приобретение недвижимости, доставшейся банку в результате дефолта заемщика.

Приоритеты банков все в большей степени смещаются в область строящегося жилья. Сделки по приобретению жилья на первичном рынке кредитуются также активно, как и на вторичном. Примером такой активной позиции в отношении кредитования первичного жилья может служить программа Сбербанка «В десятку!», когда квартира, построенная с помощью кредитных средств банка, может быть приобретена по ипотеке под 10% годовых и с первоначальным взносом от 10%. Особые предложения действуют и в ЮУ КЖСИ для объектов, строящихся корпорацией.

Более лояльно банки стали подходить и к выдаче ломбардных кредитов под залог имеющейся в собственности недвижимости. Такие кредиты стали появляться в линейках многих ипотечных банков, по ним снизились процентные ставки, увеличились лимиты кредитования.

Следует отметить тот факт, что челябинские банки не предоставляют жилищные кредиты в иностранной валюте. За первый квартал 2011 года не было выдано ни одного ипотечного кредита в иностранной валюте.

По материалам журнала Бизнесмен - www.businessman.su

Вы можете оставить свой комментарий к статье, заполнив форму.

Ваше имя *

E-mail

Комментарий *

Решите пример