Рынок загородной недвижимости в Челябинске

«Рынок загородной недвижимости входит в новую стадию развития. Застройщикам необходимо научиться приспосабливаться к спросу, диверсифицировать риски и эффективно использовать землю.»

С начала года в Челябинске наблюдается повышенный спрос на земли под индивидуальное строительство. Люди предпочитают покупать 6–20 соток под строительство собственного коттеджа. На аукционах, проводимых администрацией, на каждый подобный лот претендует 3–4 человека, а конечная цена превышает стартовую в 2–3 раза. Однако спрос на большие участки для комплексного малоэтажного строительства отсутствует.

Ажиотаж вокруг земли под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) возник впервые с начала кризиса. Однако оптимизма новость не вызывает. Итоги торгов показывают: инвесторы в строительстве коттеджных поселков пока не заинтересованы.

Стагнация

Позиция инвесторов оправдана: челябинский рынок загородной недвижимости находится в состоянии стагнации. Цены на такое жилье достигли дна, и последние полгода практически не растут. Подобная ситуация наблюдается и в других регионах УрФО

Рынок продолжает испытывать на себе последствия кризисного периода. Хотя в целом ситуация стабилизировалась и серьезных предпосылок к ее ухудшению не наблюдается и даже наоборот появляется спрос на индивидуальные коттеджи в черте города. Но сегодняшний спрос весьма ограничен и по количественным, и по качественным характеристикам.

Что касается девелоперов, то у них есть желание строить под гарантированный спрос, а покупатели, в свою очередь, наученные горьким опытом, не готовы вкладывать деньги в чистое поле. Кроме того, опыт последних 3–4 лет показал, что более 90% коттеджных поселков так и остались проектами лишь на бумаге. Обещания красивой жизни и развитой инфраструктурой так и остались обещаниями. Из 50 докризисных проектов поселков в жизнь были воплощены лишь единицы из них яркие примеры — «Солнечная долина», поселок «Северные Шершни» и «Благодатово».

Тем не менее, восстановление строительного рынка в целом положительно влияет и на загородную недвижимость. Если положительная динамика сохранится на рынке городской недвижимости, то, по нашим прогнозам, к концу года начнет расти спрос на загородку.

Перспективными проектами на сегодняшний день являются следующие поселки: «Дубрава», «Журавли», «Лебяжье», «Краснопольская площадка», «Соколиная гора». Все эти поселки имеют собственную управляющую компанию, развивающуюся инфраструктуру, централизованные коммуникации, создающие отличные условия для отдыха и постоянного проживания.

Перемены к лучшему

Тем не менее, кризис оказал на рынок позитивное воздействие.
Во-первых, он вычистил непрофессиональных игроков, которые пришли в строительство из других сфер. Многие выбрали в качестве инвестиционного проекта стройку, в том числе загородную, при этом не обладая компетенциями в этой сфере. Были на рынке и недобросовестные игроки, целью которых изначально была продажа проектов и обещаний. По нашим оценкам, в кризис ушли более 50% игроков. Остальные, более-менее серьезные компании заморозили свои проекты до середины 2010 — начала 2011 годов.

Во-вторых, кризис изменил подход некоторых девелоперов к продажам объекта. Застройщики стали прислушиваться к покупателю, предлагать готовые объекты с инфраструктурой (дорожной, инженерной), уменьшили стоимость жилья до справедливой, начали предлагать схемы рассрочек, кредитов, ипотеки. Некоторые резко увеличили вариабельность проектных решений (типичная картинка докризисного поселка — три-пять видов домов и все из кирпича). Кроме того, в целях повышения привлекательности загородного жилья девелоперы попытались снизить стоимость возводимых домовладений путем активного использования новых экономичных технологий строительства. Вместе с этим произошло сокращение объемов проектируемых поселков. Раньше компании старались развернуть масштабную стройку, сейчас они не рискуют и уменьшают строительные объемы путем деления поселков на небольшие очереди.

Самые изобретательные застройщики либо применяют популярную в автопродажах схему trade-in (городская квартира клиента принимается в зачет стоимости при покупке загородного дома в одном из конкретных поселков), либо предлагают различные бонусы. Грубо их можно поделить на три класса.

• Первый — предоставление бесплатной услуги или ценный подарок.
• Второй — бесплатная земля или дополнительные квадратные метры. Правда, эксперты оценивают такие варианты довольно скептично. Очевидно, что и стоимость участка земли, и себестоимость дополнительных квадратных метров уже заложены в цену домовладения.
• Третий — бесплатные услуги по облагораживанию дома и территории (например, проведение коммуникаций внутри дома, ландшафтный дизайн, дизайн-проект дома в подарок).

Явно изменилась структура предложения: некоторые компании переориентировались на продажу участков с инфраструктурой, но без подряда (до кризиса подавляющее большинство застройщиков об этом даже слышать не хотели).

С одним из новаторских предложений по продвижению поселка «Лебяжье» выступила компания «ЮУ КЖСИ». Уникальность этого предложение сводится к тому, что покупатель имеет возможность приобрести загородный дом по цене бизнес-ланча. Уникальная схема беспроцентной рассрочки на 20 лет, без первоначального взноса с ежемесячными платежами от 3500 руб. позволили поселку стать не только доступным для рядового покупателя, но заманчивым в плане инвестиций.

Отложенный спрос

Девелоперы, оставшиеся совсем без денег, во время кризиса фокусировались на размежевание земли, выставляя на продажу земельные участки. Так, в некоторых поселках доля проданных участков доходит до 70%. Естественно при таком раскладе девелоперу уже нет смысла вкладываться в инфраструктуру.

Все поселки пытаются в проектах толкать примерно одну и ту же стратегию: много обещают, от дорог до социалки на объектах, а в реальности ничего не строится годами. Покупателям не нужны голые поля и красивые обещания — они этому просто не верят, поэтому им проще построить коттедж самим, контролируя каждый этап строительства, что в большинстве случаев сейчас и происходит. И сейчас на челябинском рынке загородной недвижимости не денежный кризис (деньги есть у людей), а кризис доверия. Покупатели не верят, что будет построен поселок в срок, не верят, что будет социалка, обслуживание и прочее. Людям нужен готовый продукт, понятный и простой, как квартира, и они не хотят платить за возможные проблемы, тем более речь идет о весьма существенных деньгах. Поэтому задача девелопера — построить готовый продукт (дома), социалку, а потом начинать продажи. Чистое поле можно будет продавать, когда будет успешно реализован хоть один проект и получены позитивные отзывы о нем и управляющей компании.

Надо отметить, что позитивные изменения коснулись далеко не всех застройщиков. Множество компаний худо-бедно перетерпели полтора года и надеются вновь выехать на волне отложенного спроса.

И богатым, и бедным

Тем не менее главный вопрос, который поставил кризис перед девелоперами загородной недвижимости, — эффективное использование земли и диверсификация продуктовой линейки. На этой волне многие аналитики заявили: решение, которое убьет двух зайцев, — мультиформатный поселок. Суть — объединение на одной территории разных типов застройки (возможный максимум: коттеджи, таунхаусы, дуплексы и многоквартирные малоэтажные дома).

Идея далеко не нова, в Москве 20% поселков строятся в таком формате. Первые примеры есть и на Урале — в Тюмени, Уфе и Екатеринбурге.

Плюсы мультиформата очевидны.
Во-первых, это снижает стоимость жилых и инфраструктурных объектов. Очевидно, что в 2011 — 2012 годах цены на землю и первичный лэнд-девелопмент будут расти. В таких условиях выгодно уплотнять застройку.
Во-вторых, мультиформат позволяет ориентировать проект на несколько целевых групп. Условно: коттеджи — для богатых людей, которым нужен просторный дом с большим участком, готовых на серьезные эксплуатационные расходы. Таунхаусы и дуплексы (дома, состоящие из двух квартир с отдельными входами) — для покупателей со средним достатком (величина эксплуатационных расходов на 25–35% ниже, чем у коттеджей). Многоквартирные дома — относительный эконом-класс (расходов на 30% меньше по сравнению с таунхаусами). При этом общественные пространства жителей объединены: владельцы квартир могут свободно пользоваться благоустроенной территорией и всей инфраструктурой поселка. Варьируя объемы того или иного формата можно резко уменьшить срок экспозиции недвижимости.
Третий плюс — эффективное использование земли. Смешанный формат более эффективно решает проблему с застройкой даже не самого удачного участка, делая проект более ликвидным. Таунхаусы и многоквартирные дома могут располагаться вдоль дороги или в других местах, лишенных природных преимуществ. Ими можно «прикрыть» дорогие предложения от автомагистралей и других поселков. Самые выигрышные участки застраиваются коттеджами.

Московские риэлторы даже разработали примерную структуру мультиформатных поселков. Например, в поселках среднего или бизнес-класса под дороги и общественные зоны отводится от 30 до 40% от общей площади, остальное — под различные виды жилья. В этой зоне под коттеджи уходит 20–25%, под таунхаусы — 55–65%, а под малоэтажные дома — 15–20%. Эта цифра подтверждается и уральским опытом. Например, в «Карасьеозерском-2» на момент открытия первой очереди было продано 80% таунхаусов и порядка
20–30% коттеджей и квартир.

Если речь идет о сегменте дорогого высококачественного загородного жилья, то коттеджи в таком поселке занимают около 80% от общей жилой зоны, 15% приходится на долю таунхаусов и лишь 5% — на малоквартирные дома.

Потеря концентрации

При всей привлекательности мультиформат далеко не всегда будет панацеей. Определяющий фактор — расстояние от города: мультиформатные поселки стоит строить либо в черте муниципалитета, либо в радиусе 5–7 км от него. Это позволит привлечь покупателей, желающих приобрести недвижимость в районах, удаленных от шумного центра. В радиусе 15–20 км и более строить мультиформатный поселок нелогично, вряд ли кто-то захочет покупать там квартиры и даже таунхаусы.

Вторая опасность — объединение потребителей из различных социальных слоев. Если грамотно не зонировать территорию или не выстроить ценовую политику (например, ввести стоимостный ценз, чтобы отсечь определенных покупателей), то комфортного сосуществования не получится.

Наконец, третья опасность — нивелирование проекта, размывание бренда, плохой маркетинг.

Скорее, гарант успешности проекта — четкая концепция, адекватная ей цена и строгая ориентация на клиента. Такое утверждение кажется банальным, однако напоследок приведем один показательный пример. По оценкам экспертов, наиболее востребованы сегодня объекты в ценовой категории от 2,5 до 3,5 млн рублей. За такую сумму спрос ориентирован на приобретение благоустроенного коттеджа площадью 120–150 квадратов со всеми коммуникациями и развитой внешней инфраструктурой.

ТОП -5 — Лучших проектов ПОСЕЛКОВ 2011

Эксперт

По материалам журнала Бизнесмен - www.businessman.su

Вы можете оставить свой комментарий к статье, заполнив форму.

Ваше имя *

E-mail

Комментарий *

Решите пример