Продажа залогов продажа залогового и арестованного имущества продажа залогов банками продажа залоговых автомобилей недвижимости залоговое имущество

СТОК ЗАЛОГОВ

Рост просроченной задолженности неизбежно ведет к увеличению объема непрофильных активов в балансах банков. Но что делать банкиру с дойной коровой, свинофермой или печатным станком? При этом, есть и куда более крупные объекты, перешедшие банкирам в результате дефолта заемщика – торговые сети и офисные центры. И если прошлой осенью в разгар кризиса получение банком по просроченному кредиту мясного цеха или мельницы вызывало радостный энтузиазм, то сейчас все более остро встает вопрос об управлении непрофильными активами или их реализации по цене, сопоставимой с размером задолженности заемщика.

БАНКОВСКАЯ АРИФМЕТИКА

Оценить размеры залогового «тайфуна» не возьмется сегодня ни один эксперт. Однако, данные о просроченной задолженности неумолимо свидетельствуют о том, что данный процесс набирает обороты. Просроченная задолженность по кредитам предприятий выросла по Челябинской области почти в 3,5 раза по сравнению с началом года. На этом фоне даже увеличение на 68% просроченной задолженности по кредитам населению выглядит более оптимистичным.

По оценкам Ассоциации региональных банков, к ноябрю 2008 года суммарная стоимость залогов по корпоративным кредитам составляла 25 трлн рублей. Сейчас, по разным оценкам, банки заполучили активов не меньше чем на 400–500 млрд рублей, т. е. около 2% всей залоговой массы перешло в собственность банкиров. А это не так уж и мало в масштабе всей страны: банки становятся собственниками коммерческой и жилой недвижимости, заводов, автопарка и оборудования.

При этом следует учитывать, что эта цифра не учитывает временного лага между дефолтом заемщика и поступлением имущества на баланс банка, т. к. процесс оформления требуют нескольких месяцев. А, кроме того, следует учесть, что большая часть активов не имеет твердой рыночной цены, а значит, оценка по залоговой стоимости не дает реальной картины положения дел.

Процесс взыскания банками залогов у организаций и физических лиц начал набирать обороты в прошедшем году. Уже сейчас банкиры реализуют полученное в результате исполнительного производства имущество – объекты недвижимости, автомобили и оборудование. Сам же процесс взыскания и реализации не является быстрым и займет, по подсчетам экспертов, не менее двух лет даже при умеренно-оптимистичном прогнозе развития экономики. По оценкам ряда экспертов, наиболее активная фаза этого процесса придется на конец 2009 – первую половину 2010 года.

Хотя уже сегодня на многих несырьевых рынках именно банки задают основную тенденцию движения кривой предложения, порождая наиболее конкурентоспособные предложения.

Формально рост объема непрофильных активов в балансах банков может замедлиться.

Многие кредитные организации из-за невозможности наращивать резервы столь высокими темпами вынуждены продлевать кредиты де-юре, в результате заемщик остается в статусе «платежеспособного». Следить за подобной динамикой невозможно, такая информация не разглашается сторонами сделки. Тем не менее, ряд заемщиков, как банков, так и лизинговых компаний, понимая, что в сложивших условиях они не смогут погасить кредит, начинают процесс переговоров, результатом которого становится досудебная реализация залога.

Банки, испытывающие нехватку ликвидности, заинтересованы в реализации предмета залога в минимальные сроки, держать непрофильные активы в своем портфеле банку становится неинтересно. В этом случае банк осуществляет продажу активов с весьма «интересным для рынка» дисконтом. Цена уходит на второй план. Именно эта ситуация уже сейчас позволяет банкам становиться основными продавцами на рынке подержанных автомобилей, спецтехники и недвижимости.

В период снижения спроса на большинстве несырьевых рынков именно банки могут стать основными продавцами на ближайшие два года.

ЗАЛОГОВОЕ НАСЛЕДСТВО

Сегодня банки становятся владельцами самых разнообразных предметов залога – начиная от стиральной машины и заканчивая готовым бизнесом. Так, Челябинвестбанк готов продать производственную базу в п. Аргаяш, включающую в себя комплекс зданий (мельница, административное здание, комбикормовой склад) за 12,3 млн. рублей. Челиндбанк стал собственником офисных и торговых помещений в Челябинске, Магнитогорске, Еманжелинске. Челябинское отделение Сбербанка готово сегодня продать цех по розливу минеральных вод и выпечке хлебопродуктов, долю в нефтяном бизнесе. Но, как правило, банки реализуют офисную и торговую недвижимость, автомобили и стандартное оборудование. Готовы они сегодня реализовать и большое количество квартир, перешедших в собственность банкиров по дефолтным ипотечным кредитам. Соседние банки из Екатеринбурга за 58 млн. 644 тысячи рублей выставили предприятие по производству растительного масла и спортивно-развлекательную установку за 6,5 млн. рублей.

О масштабах залогового бедствия можно судить по тем залогам, которые перешли к крупнейшим кредиторам – Сбербанку и ВТБ. Так, ВТБ стал собственником контрольных пакетов нескольких алкогольных предприятий ФГУП «Росспиртпром», включая московский завод «Кристалл», балансовая стоимость которых составляет 5 млрд рублей. Сбербанку достался за долги контрольный пакет розничной сети «Мосмарт», таганрогской сети «Мой город». Тот же Сбербанк за долги в размере 2 млрд рублей получил 250 тыс. квадратных метров магазинов у сибирской торговой сети «Алпи». Розничный бизнес ГК «Самохвал» (торговая марка, несколько десятков магазинов) теперь также контролируют кредиторы компании – банки «Возрождение» и «Северный морской путь». Банкам в собственность переходят всевозможные объекты недвижимости – начиная от «Города столиц» в «Москва-Сити» и отелей в Сочи и заканчивая скромными активами в виде «ручной клади» – станками, грузовиками, печатными прессами, скотом, автокранами.

ПРОДАТЬ НЕЛЬЗЯ УПРАВЛЯТЬ

Получая в собственность залоговое наследство, у банка возникает два пути. Первый предполагает наиболее быструю реализацию залога по цене со значительным дисконтом. И в этом случае именно продажа выступает целью банка. С другой стороны, банк может начать управлять самостоятельно или передать объект залога управляющей компании с тем, чтобы поддержать его в работоспособном состоянии и реализовать уже на растущем рынке по более выгодной цене.

В условиях падения спроса на большинстве несырьевых рынков банки, не испытывающие острую проблему ликвидности, стремятся начать управлять полученными залоговыми объектами самостоятельно, однако, ресурсы для подобного управления есть сегодня не у многих банков, а только у крупных игроков.

Так, предметы залога, изъятые Сбербанком переходят на баланс его «дочки» – «Сбербанк-Капитал». ВТБ создал для управления залоговым «хозяйством» – «ВТБ Долговой центр», который среди прочего занимается управлением полученными в собственность банкиров активами. Тем не менее, сегодня большинство частных банков не располагают сотрудниками, которые бы имели знания и опыт управления объектами реального бизнеса. При этом, по словам экспертов, сейчас не просто найти не только управленцев, но и оценщиков, способных оценить в каком состоянии находится полученный «штучный» залог – автокран или станок.

Ряд залогов банкиры могут передать на управление профильным управляющим компаниям. Однако, реальным опытом антикризисного управления владеют немногие, несмотря на громкие заявления.

Возможно, на рынке и будут случаи, когда собственники банка, начнут развивать не только финансовое направление, но и диверсифицируют свой бизнес за счет полученного залога. Тем не менее, по мнению банкиров, это будут скорее единичные случаи, а значит, рынок ждет волна стока банковского залога. Сегодня в большинстве челябинских банков созданы либо создаются специальные подразделения для работы с активами, полученными по проблемным кредитам. Однако, реализация предмета залога на сегодняшнем рынке задача не из легких. Возможно, кому-то из банкиров и удается продать полученные производственные мощности и оборудование компании-конкуренту бывшего заемщика.

Однако, реализация имущества по номиналу сейчас практически невозможна. Например, полученная по просроченному ипотечному кредиту квартира стоит сегодня на рынке на 30-40% меньше, чем в период расцвета ипотечного кредитования. То же самое может, например, касаться пакетов акций предприятий.

Как правило, если залог все-таки переходит на баланс банка, то это чаще всего означает, что попытка продать имущество провалилась. Ведь процесс реализации объекта залога сегодня чаще всего начинается совместно с заемщиком, который оказался в трудной финансовой ситуации и не может погасить свои обязательства. Если же банк уже изымает предмет залога у заемщика, то это чаще всего означает, что поиски покупателя по цене, устраивающей обе стороны, провалились и банку ничего не остается как перевести «непрофильный» актив на собственный баланс. Но, даже в этом случае ряд банков стремятся стимулировать процесс реализации залога, кредитуя будущего покупателя.

Так, Банк ВТБ24 готов предложить льготную ипотеку на покупку залоговых объектов недвижимости. При этом, ипотека предлагается на «докризисных» условиях – процентная ставка не зависит от срока кредитования и размера первоначального взноса и ее размер не превышает 9% годовых в рублях и 10% годовых в долларах США и евро.

Однако, публикация объявлений на банковских сайтах сегодня не самый перспективный способ донесения информации до потенциального покупателя банковского стока. На сайт кредитной организации, как правило, заходят клиенты, заинтересованные в получении банковских услуг, а не в покупке бывшего в употреблении оборудования и вторичной недвижимости.

Действенной инфраструктуры по реализации банковских залогов на сегодняшний момент не создано. Возможно, в ближайшее время появится ряд компаний, готовых взять на себя посреднические функции, при реализации непрофильных банковских активов и обеспечивающих прозрачность этого процесса, как для банка, так и для заемщика. Первые зачатки этого процесса уже появились. Так, сайт chelfin.ru публикует информацию управления судебных приставов и ряда челябинских банков о реализуемых объектах залога. Несколько дальше пошли банки Екатеринбурга, объединив свои усилия по реализации предметов залога на специальной площадке. Сегодня в Екатеринбурге создан Интернет-магазин по реализации предметов залога magazinzalogov.ru. Администрация сайта не разглашает названия кредитных учреждений, однако, уверяет, что это известные в Свердловской области банки. Для покупки заинтересовавшего предмета залога необходимо пройти процесс регистрации и оставить заявку – затем с потенциальным покупателем свяжутся банковские служащие.

Выставленные на сайте объекты могут быть проданы методом поэтапного дисконтирования, когда периодически снижается цена на актив до момента его продажи. Такой метод реализации наиболее эффективен для недвижимости и автомобилей, оценка и кредитование на покупку которых производились по «докризисным ценам». Сегодня, как правило, только около 5% заложенного имущества реализуется сразу. Если покупателя не удается найти сразу, приходится проводить процедуру переоценки.

Но, несмотря на все сложности процесса реализации, количество площадок, специализирующихся на реализации залогового имущества, будет расти. В зависимости от возможностей учредителей таких проектов, такие площадки будут выполнять или просто посредническую функцию между банком и покупателем имущества, или предоставлять более широкий спектр услуг: юридическое сопровождение сделок, услуги по логистике и транспортировке залогового имущества и т. п.

Челябинская область

Данные о просроченной задолженности по кредитам, депозитам и прочим размещенным средствам (по головным офисам кредитных организаций и филиалам, расположенным на территории региона)

тыс. руб.

Источник: ЦБ РФ

Банки заполучили активов не меньше чем на 400–500 млрд. рублей, т. е. около 2% всей залоговой массы перешло в собственность банкиров. А это не так уж и мало в масштабе всей страны...

Реализация имущества по номиналу сейчас практически невозможна. Например, полученная по просроченному ипотечному кредиту квартира стоит сегодня на рынке на 30-40% меньше...

Продажа залогов продажа залогового и арестованного имущества продажа залогов банками продажа залоговых автомобилей недвижимости залоговое имущество